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Bail d'habitation GTF

Bail d’habitation : comment y mettre un terme

Chapô

Le contrat de location d’un logement non meublé à usage de résidence principale conclu entre particuliers a une durée minimale de trois ans. Le bailleur ne peut pas y mettre fin avant ce terme. Le locataire, en revanche, peut quitter les lieux à tout moment.

Introduction

Bail d’habitation : le congé du bailleur

Le bailleur qui souhaite récupérer le logement qu’il donne en location ne le peut qu’au terme du bail. De plus, il ne peut donner congé à son locataire que dans trois cas particuliers : il souhaite vendre le bien libre de toute occupation (le locataire est alors prioritaire pour se porter acquéreur) ; il souhaite le récupérer pour l’occuper ou le faire occuper par un proche (conjoint, enfants, partenaire de pacs...) ; il ne souhaite pas poursuivre la location avec le locataire en place car ce dernier ne respecte pas ses obligations (retards de paiement du loyer, troubles de voisinage, ...).

Ces conditions remplies, le bailleur doit adresser un congé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, ou lui remettre en main propre contre récépissé, au moins six mois avant le terme du bail en cours. Le courrier doit préciser le motif du congé et comporter toutes les informations utiles pour permettre au locataire d’en vérifier la réalité (nom du proche bénéficiaire de la reprise, conditions de vente du bien...).

Description

Bon à savoir : La possibilité de donner congé au locataire est soumise à des restrictions supplémentaires en présence d’un locataire âgé aux ressources modestes, ou lorsque le congé intervient peu de temps après l’acquisition d’un logement occupé. La Loi Alur de mars 2014 a en effet renforcé l’obligation de relogement à la charge du bailleur dans le premier cas, et créé une interdiction temporaire de donner congé pour reprise ou pour vente dans le second cas.

Bail d’habitation : le congé du locataire

Les règles sont plus souples pour le locataire. Il peut rompre son contrat de location et quitter le logement à tout moment. Il lui suffit d’adresser un congé à son propriétaire dans les mêmes formes que le congé du bailleur, et de respecter un délai de préavis de trois mois.

Par exception, la loi l'autorise à rompre son bail moyennant un délai réduit à un mois dans certaines situations spécifiques : il trouve un premier emploi ; il est muté ; il perd son emploi ; il retrouve un emploi après l'avoir perdu ; son état de santé justifie un changement de domicile, il perçoit le RSA (Revenu de Solidarité Active) ou l’AAH (Allocation Adulte Handicapé) ; il est attributaire d’un logement social ; il vit dans une ville située en zone de tension locative ; il est victime de violences conjugales. Dans tous ces cas, le préavis réduit s’applique uniquement si le locataire apporte la preuve de l’évènement dont il fait état.

La restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie versé par le locataire au bailleur à la signature du bail, égal à un mois de loyer hors charges en cas de location non meublée à usage de résidence principale, doit lui être restitué dans un délai de deux mois à compter de la remise des clés, sous déduction des sommes qu’il doit encore au bailleur. Ce délai est réduit à un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Toutefois, si le bien est situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver 20% du dépôt de garantie jusqu’à l’approbation annuelle des comptes et régulariser la situation dans le mois suivant cette approbation. Le défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais impartis entraîne l'application d'une majoration égale à 10% du loyer mensuel pour chaque mois de retard commencé, sauf si le retard est dû au locataire qui n’a pas communiqué sa nouvelle adresse.

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