Bail d’habitation : les clauses qui comptent
Le propriétaire qui loue un logement à usage de résidence principale pour le locataire doit établir un contrat de location écrit conforme à un modèle-type fixé par décret. Ce contrat doit comporter certaines mentions obligatoires. Il peut aussi inclure des clauses protectrices portant sur les intérêts du bailleur.
Bail de location : les clauses obligatoires
Le contrat de location doit impérativement contenir les informations suivantes : le nom du bailleur, le nom du locataire, sa date de prise d'effet et sa durée, la destination et la surface habitable du bien loué, la désignation des locaux et équipements dont le locataire a la jouissance exclusive et ceux à usage commun, le montant du loyer, ses modalités de paiement et ses règles de révision, le montant et la date de versement du dernier loyer payé par le précédent locataire (s’il a quitté les lieux depuis moins de 18 mois), la nature et le montant des travaux effectués depuis la fin du dernier bail ou son dernier renouvellement, ainsi que le montant du dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux.
Si le bail ne précise pas la surface habitable du bien loué ou n’indique pas le dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d'un mois suivant le début de la location, mettre en demeure le bailleur d’ajouter ces informations dans le contrat. Si le bailleur ne réagit pas, le locataire peut saisir la justice sous trois mois afin d'obtenir la diminution du loyer.
Bon à savoir : le bailleur doit annexer une notice d'information au contrat de location rappelant les droits et les obligations des parties au contrat, ainsi que les différentes voies de recours possibles pour régler les litiges. Lorsque le bien loué est situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur doit aussi annexer les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et la quote-part afférente au bien loué dans chacune des catégories de charges. Enfin, il doit remettre au locataire un certain nombre de diagnostics immobiliers pour le renseigner sur les qualités et les défauts du bien loué.
Les clauses facultatives utiles au bailleur
Le bailleur a également intérêt à faire figurer certaines clauses pour préserver ses intérêts dans le contrat de location, même si elles ne sont pas obligatoires. Il peut par exemple prévoir une clause d’indexation du loyer, lui permettant de réviser son montant chaque année en fonction de l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Sans cette clause, le montant du loyer ne peut pas être revalorisé pendant toute la durée du bail avec le locataire en place.
A noter : la plupart des modèles-types de contrats de location vendus dans le commerce et ceux proposés par les administrateurs de biens comportent une clause d’indexation du loyer et une clause résolutoire.
Le bailleur peut aussi insérer une clause résolutoire lui permettant de résilier le bail en cas de manquement du locataire à certaines de ses obligations, comme le paiement du loyer et des charges, la souscription d’une assurance habitation ou la jouissance paisible des lieux loués. Ainsi, si le locataire ne respecte pas ces obligations malgré les commandements d’huissier qu’il a reçus, le bail est résilié de plein droit, ce qui limite le pouvoir d’appréciation du juge.
Attention aux clauses illégales ou abusives
La Loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs considère que certaines clauses désavantageuses pour le locataire ne sont pas applicables car illégales. C’est notamment le cas des clauses obligeant le locataire à souscrire une assurance auprès d’une compagnie désignée par le bailleur, lui imposant de régler le loyer par prélèvement automatique sur son compte bancaire, ou exonérant le bailleur de toute responsabilité. Par ailleurs, certaines clauses sont aussi inapplicables car jugées abusives. Est par exemple abusive la clause obligeant le locataire à prendre à sa charge des réparations incombant au bailleur ou lui interdisant de quitter les lieux avant une certaine durée de location.
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