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L’imposition des revenus fonciers

Chapô

Les loyers obtenus des biens donnés en location non meublés sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes distincts sont applicables pour déterminer leur montant soumis à l’impôt. Ces deux régimes sont les suivants : le régime microfoncier et le régime réel d’imposition.

Introduction

Le régime microfoncier

Le régime microfoncier est un régime simplifié de déclaration et d’imposition des loyers issus de vos locations non meublées. Il consiste à déterminer votre revenu foncier imposable en appliquant à vos recettes locatives brutes annuelles un abattement forfaitaire pour charges de 30%. Vous êtes donc imposé seulement sur 70% de vos loyers. En contrepartie, vous ne pouvez pas déduire vos frais et charges pour leur montant réel.

Vous relevez de plein droit de ce régime si vous réunissez simultanément deux conditions. Le montant brut des loyers (hors charges) perçus par votre foyer fiscal ne doit pas excéder 15 000 euros par an et vous ne devez posséder aucun bien locatif soumis à un dispositif excluant l’application du microfoncier (le dispositif Robien, par exemple).

 

Description

 

A noter : vous êtes dispensé de remplir une déclaration de revenus fonciers lorsque vous relevez du régime microfoncier. Vous devez reporter vos recettes brutes annuelles directement dans votre déclaration d’ensemble des revenus.

Le régime réel d’imposition

Le régime réel d’imposition consiste à déterminer votre revenu foncier imposable en retranchant des loyers générés par vos biens loués non meublés les dépenses que vous avez supportées dans l’année pour les percevoir ou les conserver (frais de gestion, assurances, dépenses de travaux, charges de copropriété, intérêts d’emprunt...). Le cas échéant, vous pouvez aussi bénéficier d’une déduction spécifique (en cas d’option pour le dispositif Cosse ancien, par exemple) ou déduire une fraction du prix du logement loué sous forme d’amortissements (en cas d’option pour le dispositif Robien, par exemple), en plus de la prise en compte de vos charges réelles.

Bon à savoir : lorsque vos charges déductibles excèdent vos loyers, vous constatez un déficit foncier. Il est imputable sur vos autres revenus imposables de l’année à hauteur de 10 700 euros (sauf la part liée à la déduction de vos intérêts d’emprunt), et l’excédent est imputable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Vous relevez de plein droit de ce régime lorsque votre foyer fiscal perçoit plus de 15 000 euros de loyers par an ou que vous louez un bien dans le cadre d’un dispositif exclusif de l’application du régime microfoncier. Vous pouvez également opter pour son application lorsque vous relevez du régime microfoncier. L’option vaut pour trois ans, et elle est ensuite reconduite tacitement d’année en année, tant que vous ne la dénoncez pas.

L’application du prélèvement à la source

Depuis janvier 2019, les revenus fonciers sont soumis à l’Impôt et aux prélèvements sociaux à la source. L’administration fiscale prélève un acompte sur votre compte bancaire chaque mois, ou chaque trimestre sur option. Son montant est calculé en appliquant votre taux de prélèvement à la source, majoré du taux des prélèvements sociaux (17,2% actuellement), à vos derniers revenus fonciers imposables déclarés. Les acomptes payés une année sont régularisés à la fin de l’année suivante, lorsque l’administration fiscale calcule l’impôt et les prélèvements sociaux définitifs dus sur vos loyers.

 

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