Mise en location : comment fixer le montant d’un loyer d’habitation ?
En matière de bail d’habitation, les modalités de fixation du loyer de départ dépendent de la localisation du logement loué. En zone détendue, il est fixé librement par le bailleur. En zone tendue, en revanche, des règles d’encadrement du loyer doivent être respectées.
Fixation du loyer en zone détendue
Par principe, la fixation du loyer d’un logement loué à usage de résidence principale relève de la liberté contractuelle. Son montant est fixé par le bailleur. Il doit en indiquer le montant dans le contrat de location. La signature du contrat par le locataire entrant emporte alors acceptation du loyer dû chaque mois en contrepartie de l’occupation des lieux.
Le bailleur doit toutefois se référer aux loyers pratiqués dans le voisinage pour les biens similaires au sien, sinon il risque d’avoir du mal à trouver des locataires et à les fidéliser. Autrement dit, les prix pratiqués localement dictent la somme que le bailleur peut réclamer au locataire.
Fixation du loyer en zone tendue
Si le logement loué à usage de résidence principale est situé dans une zone connaissant des tensions sur le marché locatif, c’est-à-dire une zone où l’offre locative ne suffit pas à répondre à la demande, le bailleur doit respecter un dispositif d’encadrement des loyers. Ce dispositif s’applique dans une trentaine d’agglomérations de plus de 50.000 habitants. Cela représente un peu plus de 1.000 communes et environ 50% de la population. Il prévoit que le bailleur qui remet un logement en location, vide ou meublé, ne peut pas réclamer au locataire entrant un loyer supérieur au dernier loyer payé par le précédent locataire, majoré de l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). La même limite s’applique en cas de renouvellement de bail avec le même locataire.
Le loyer peut cependant être fixé librement lorsque le logement est loué pour la première fois, lorsqu’il n’a pas été loué depuis 18 mois au moins, ou lorsque le bailleur a fait réaliser des travaux d'amélioration depuis moins de six mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué. En cas de relocation, le loyer peut aussi être fixé librement si le bailleur prouve que le loyer du dernier locataire était manifestement sous-évalué. Par ailleurs, s’il a fait réaliser des travaux d'amélioration ou de mise en conformité pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, il est autorisé à pratiquer une augmentation du loyer annuel égale à 15% du coût des travaux TTC.
Fixation du loyer à Paris et à Lille
Un dispositif plus strict d’encadrement est prévu pour les loyers des logements situés dans les zones du territoire les plus peuplées. Il s’applique, à titre expérimental, à Paris depuis le 1er juillet 2019 et à Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020. Depuis le 1er juin 2021, ce dispositif s’applique aussi dans certaines communes de Seine-Saint-Denis (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine...), et il pourrait être étendu à d’autres villes d’ici la fin de l’année, comme Lyon, Bordeaux, Montpellier ou Grenoble.
Dans les villes concernées, le loyer demandé à un nouveau locataire ou au locataire en place lors du renouvellement de son bail doit non seulement respecter les règles d’encadrement applicables en zone tendue, mais également un loyer de référence majoré arrêté par le préfet et qui dépend de la taille du logement, du type de location (vide ou meublée) et du quartier. Le bailleur a toutefois la possibilité de demander un complément de loyer si le logement qu’il donne en location bénéficie d’une situation exceptionnelle ou offre un confort supérieur à la moyenne.
Les recours du locataire
La locataire a un mois, à compter de la prise d’effet de son bail, pour exiger du bailleur le respect du plafond de loyer imposé par la loi. Faute de réponse dans un délai d’un mois, il peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une baisse de son loyer. En cas de litige portant sur le complément de loyer, le locataire a trois mois pour saisir la commission départementale de conciliation puis, si le différend n’est pas réglé, trois mois supplémentaires pour saisir la justice. Le bailleur qui exige un loyer supérieur au loyer de référence majoré s’expose également à être sanctionné d’une amende administrative de 5.000 euros s’il ne répond pas à une mise en demeure adressée par le préfet.