LES CHARGES : PROPRIÉTAIRES VS LOCATAIRES
Parmi les dépenses auxquelles doit faire face le propriétaire d’un logement mis en location, certaines peuvent être mises à la charge du locataire, en plus de son loyer. Ces charges sont en principe payables par provisions, mais un forfait de charges peut être mis en place en cas de colocation.
Les charges récupérables auprès du locataire
La location d’un logement à usage de résidence principale du locataire est régie par les dispositions de la Loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. L’article 23 de cette loi définit trois catégories de charges récupérables auprès du locataire. Il s’agit des dépenses correspondant à des services rendus liés à l’usage des éléments du logement (fourniture d’eau chaude et froide, chauffage collectif, fourniture d’énergie comme le butane, le fioul ou le gaz...), des dépenses d’entretien courant et des menues réparations des parties communes (espaces verts, ascenseur, nettoyage des escaliers...), et des impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement (taxe d’enlèvement des ordures ménagères…).
Par ailleurs, un décret du 26 août 1987 énumère les différentes dépenses relevant de ces trois catégories de charges récupérables. Elles sont classées en huit postes (ascenseurs, eau/chauffage collectif, installations individuelles, parties communes intérieures, espaces extérieurs, hygiène, équipements divers, impositions et redevances). La liste des dépenses donnée par ce décret est impérative et limitative. Autrement dit, le bailleur n’a en principe pas le droit de récupérer sur le locataire une dépense non mentionnée dans ce texte.
A noter : d’autres textes font supporter au locataire des charges non listées dans le décret de 1987. C’est le cas de la Loi du 2 juillet 1966 relative à l’installation d’antennes réceptrices de radiodiffusion, qui prévoit que le bailleur peut récupérer auprès du locataire une partie des frais occasionnés par l’installation de l’antenne.
Le paiement des charges locatives
En général, le bailleur exige du locataire le paiement de provisions pour charges tous les mois (ou tous les trimestres), en plus du loyer. Ces provisions doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle en fonction des dépenses réellement supportées par le bailleur pour le compte du locataire. Si les premières sont supérieures aux secondes, le bailleur doit reverser le trop-perçu au locataire ou l'imputer sur ses provisions à venir. Dans le cas contraire, il peut exiger un complément de paiement au locataire. La régularisation des charges doit être effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité. A défaut, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois de ce qu’il doit encore.
Lorsque le logement est loué à plusieurs personnes dans le cadre d’une colocation, bailleur et colocataires peuvent convenir que les charges récupérables sont payables sous la forme d’un forfait, dont le montant est fixé au début du bail en fonction des charges réelles des années antérieures. Dans ce cas, ce forfait ne peut pas donner lieu à une régularisation annuelle, et le bailleur ne peut réclamer aucun complément de charges aux colocataires. Il peut uniquement prévoir que le montant du forfait sera révisé chaque année dans la même proportion que le loyer.
La déduction des charges non remboursées
Lorsque le bailleur relève du régime réel d’imposition des revenus fonciers, il peut déduire un certain nombre de charges qu’il a payés dans l’année de ses loyers : frais de gestion, primes d’assurance, taxe foncière, charges de copropriété, intérêts et frais d’emprunt, dépenses d’amélioration... Seules les charges non récupérables auprès du locataire sont déductibles, pas celles qui lui incombent. La loi autorise toutefois le bailleur à déduire les charges récupérables que le locataire ne lui a pas remboursés. Toutefois, cette déduction n’est possible qu’en fin de bail, pas en cours de bail. De plus, seules les charges non remboursées au 31 décembre de l’année du départ du locataire sont déductibles, pas celles qu’il a remboursées entre son départ et la fin de l’année. Enfin, si le propriétaire vend son bien avec le locataire en place, les charges récupérables non remboursées à la date de la vente ne sont pas déductibles.
GTF Immobilier
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