La caution solidaire : durée et mode de fonctionnement
Pour se couvrir contre le risque d’impayés, le bailleur peut demander au locataire de lui fournir la caution solidaire d’une tierce personne. Cette dernière devra alors payer les sommes dues au bailleur à la place du locataire s’il est défaillant.
L’acte de cautionnement
Le cautionnement solidaire est un engagement écrit pris par une tierce personne de payer le loyer et les autres dettes locatives en cas de défaillance du locataire. Ce type de garantie est indispensable en présence d’un locataire ne remplissant pas les critères de solvabilité habituels (étudiant, chômeur ou salarié aux revenus modestes, par exemple). La caution est généralement donnée par un proche du locataire (parent, frère, sœur, ami...) qui est suffisamment solvable, mais elle peut aussi être donnée par son employeur.
Pour être valable, l’acte de cautionnement doit préciser le montant du loyer et ses conditions de révision prévues dans le bail. Il doit aussi comporter une mention précisant que la personne se portant caution a bien pris connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement. Par ailleurs, il doit indiquer la durée du cautionnement (par exemple, la durée du bail et de son premier renouvellement). A défaut, la caution peut résilier son engagement à tout moment, et la résiliation devient effective au terme du bail en cours. Enfin, la caution doit recevoir un exemplaire signé du contrat de location.
Bon à savoir : En principe, le bailleur ne peut pas demander de cautionnement s’il souscrit une assurance contre les loyers impayés ou s’il bénéficie de la garantie Visale mise en place par l’Etat et Action Logement. Par exception, il peut cumuler caution et assurance contre les impayés s’il loue un logement à un étudiant ou à un apprenti.
La mise en jeu de la caution
En cas d’impayés, le bailleur doit adresser une lettre de relance à son locataire puis, si cela ne suffit pas, une mise en demeure de payer en lettre recommandée avec accusé de réception. Pour mettre en jeu la caution, il lui suffit d’adresser une copie de cette mise en demeure et de lui demander de régler les dettes du locataire.
La caution doit alors payer les sommes dues à la place du locataire, sans possibilité de discuter ou de diviser sa dette. Si elle ne le fait pas, le bailleur peut la poursuivre en justice pour obtenir remboursement. Au choix, il peut agir contre elle dans le cadre d’une requête en injonction de payer ou dans le cadre d’une assignation en paiement, pour que la caution respecte son engagement de garant.
Caution simple ou solidaire ?
En général, l’acte de caution signé par le garant du locataire est un cautionnement solidaire et non un cautionnement simple. Cela permet au bailleur d’agir directement contre la caution en cas d’impayés. Celle-ci ne peut alors pas demander au bailleur de poursuivre d’abord le locataire avant d’agir contre elle. De plus, si la location est garantie par plusieurs cautions solidaires (en cas de colocation, par exemple), le bailleur peut réclamer l’intégralité de la dette à n’importe laquelle et il n’est pas obligé de diviser ses poursuites entre les différents garants. Au contraire, en présence d’un cautionnement simple, le garant ne peut être mis en jeu qu’en cas d’échec des poursuites engagées contre le locataire, et il peut exiger du bailleur qu’il poursuive les autres garants s’il y en a.
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