Le dépôt de garantie
Le propriétaire bailleur peut réclamer le paiement d’un dépôt de garantie au locataire lors de la signature du bail. Il doit lui restituer en fin de bail, sous déduction éventuelle des dettes locatives restant à régler.
Le montant du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire au propriétaire lors de la conclusion d’une location. Destiné à garantir la bonne exécution de ses obligations par le locataire, il doit être expressément prévu dans le contrat de location et il est payable lors de sa signature. Son montant est strictement encadré par la loi lorsque la location porte sur un logement loué à usage de résidence principale.
En cas de location vide, il ne peut pas être supérieur à un mois de loyer hors charges. Toutefois, aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé si le loyer est payable d’avance par trimestre ou sur une périodicité plus longue. Le bailleur peut néanmoins en réclamer un par la suite, si le locataire demande à payer son loyer mensuellement en cours de bail.
En cas de location meublée, le dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à deux mois de loyer hors charges. Toutefois, le bailleur ne peut pas en exiger un s’il loue un logement meublé dans le cadre d’un « bail mobilité » d’une durée fixe comprise entre un et dix mois.
Le montant du dépôt de garantie ne peut pas être revalorisé par le bailleur en cours de bail ou lors de son renouvellement, même si le montant du loyer augmente. En sens inverse, le locataire ne peut pas exiger que le dépôt de garantie produise des intérêts à son profit pendant la durée du bail, même si le bailleur place l’argent reçu dans un produit d’épargne.
A savoir : le non-paiement du dépôt de garantie peut entrainer la mise en œuvre de la clause résolutoire inscrite dans le contrat de location. Le bailleur peut adresser un commandement de payer au locataire (et à la personne qui s’est portée caution solidaire, le cas échéant) par huissier de justice, et si ce dernier (ou la caution) ne règle pas le dépôt de garantie sous deux mois, son bail est résilié de plein droit.
La restitution du dépôt de garantie
La loi fixe également le délai dans lequel le bailleur doit rembourser le dépôt de garantie en fin de bail. Il doit le restituer au locataire dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et dans un délai maximal de deux mois lorsque les deux états des lieux sont différents. Dans les deux cas, le bailleur peut déduire de la somme à rembourser les dettes qui restent dues par le locataire en fin de bail (loyers impayés, charges locatives, frais de remise en état du logement), s’il est en mesure de les justifier.
En cas de location d’un appartement situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut également conserver 20% du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel les comptes de l’immeuble. Ce solde doit alors être restitué au locataire dans le mois suivant l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires, sous déduction éventuelle des charges locatives restant à payer. Toutefois, le bailleur et locataire peuvent se mettre d’accord pour solder définitivement les comptes de la location dès la fin du bail, sans attendre l’approbation des comptes de l’immeuble pour l’exercice en cours.
Si le bailleur ne respecte pas le délai légal de restitution du dépôt de garantie, le locataire peut exiger le paiement d’une pénalité égale à 10% du loyer pour chaque mois de retard commencé. Cette pénalité n’est cependant pas due lorsque le retard de remboursement est dû à la non-communication par le locataire de sa nouvelle adresse.
Dépôt de garantie et vente du bien loué
En cas de vente du bien loué, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau propriétaire, pas à l’ancien. Toute clause contraire conclue entre l’acheteur et le vendeur est inopposable au locataire en place. Il en va de même en cas de transmission à titre gratuit du bien loué, par donation ou succession. C’est au donataire ou à l’héritier devenu propriétaire de rembourser le dépôt de garantie au départ du locataire.
GTF Immobilier
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