Les spécificités du bail meublé étudiant
Louer un logement meublé à un étudiant offre certains avantages au bailleur. Il peut lui proposer un bail d’une durée réduite à l’année universitaire, et non renouvelable à son terme. Il peut aussi cumuler plusieurs garanties pour se couvrir contre les risques locatifs.
Bail meublé étudiant : un bail de neuf mois non renouvelable
En matière de location meublée d’un logement destiné à la résidence principale du locataire, la durée du contrat de location est fixée à un an minimum par la loi. Et au terme du bail, il est reconduit tacitement pour la même durée si le bailleur n’a pas donné congé au locataire au moins trois mois avant la fin du bail en cours.
Ces règles sont assouplies en cas de location meublée à usage de résidence principale consentie à un étudiant. D’une part, le bailleur peut lui proposer un contrat de location d’une durée réduite à 9 mois. D’autre part, il peut lui faire signer un bail d’une durée ferme, c’est-à-dire non renouvelable par tacite reconduction à son terme. Il peut ainsi récupérer son bien au bout de 9 mois sans avoir besoin de donner congé au locataire en place, et sans avoir à motiver son refus de renouvellement du bail par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, ou par un motif légitime et sérieux (l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations).
Bon à savoir : Cette spécificité du bail meublé étudiant est intéressante si le logement est situé dans une ville étudiante qui est également une zone de villégiature. Le bailleur peut alors doper sensiblement sa rentabilité locative en louant son bien à usage de résidence principale à un étudiant pendant l’année universitaire (de septembre à mai), puis en le louant de manière saisonnière à des touristes pendant la période estivale (de juin à août).
La possibilité de cumuler les garanties locatives
Un locataire solvable lors de la signature du bail peut voir sa situation financière se dégrader par la suite, du fait par exemple d’une perte d’emploi ou d’un divorce. Il est donc judicieux, pour le bailleur, de prendre diverses précautions avant la conclusion du bail. Pour se couvrir contre le risque d’impayés, mais aussi de dégradation du bien loué, il peut demander au locataire de lui fournir la caution solidaire d’un tiers (un parent le plus souvent), qui payera à la place du locataire s’il est défaillant. Autre solution, il peut souscrire à ses frais une garantie contre les risques locatifs, qui sera actionnée en cas de besoin.
À noter : Pour limiter les risques d’impayés, le bailleur qui loue à un étudiant peut demander à la Caisse d’allocations familiales (Caf) de lui verser directement l’allocation logement à laquelle il a droit. Le locataire ne peut pas s’opposer à cette demande.
En principe, le bailleur n’a pas le droit de demander une caution au locataire s’il a souscrit, par ailleurs, une assurance contre les risques locatifs. Dans ce cas, la loi précise que le cautionnement est nul. Par exception, toutefois, cette interdiction ne joue pas lorsque le logement est loué à un étudiant (ou à un apprenti). Autrement dit, le bailleur peut cumuler les garanties pour se couvrir contre les risques locatifs en présence d’un locataire étudiant.
Investir dans une résidence pour étudiants pour réduire vos impôts
Les contribuables qui acquièrent un logement neuf ou réhabilité dans une résidence avec services pour étudiants d’ici le 31 décembre 2021 peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt imputable sur leur impôt sur le revenu (dispositif Censi-Bouvard). Elle est égale à 11% du prix de revient de l’investissement, retenu dans la limite de 300.000 euros, et elle est répartie sur 9 ans. Pour en bénéficier, l’investisseur doit avoir la qualité de loueur en meublé non professionnel au moment où il investit (peu importe qu’il devienne loueur professionnel par la suite) et il doit s’engager à louer le logement meublé à l’exploitant de la résidence pendant au moins 9 ans.
GTF Immobilier
+331.48.00.89.00