Prélèvement à la source : comment ça marche pour les bailleurs ?
Comme la majorité des contribuables, les propriétaires bailleurs sont soumis à l’impôt à la source sur leurs loyers. L’administration fiscale prélève un acompte d’impôt sur leur compte bancaire chaque mois ou chaque trimestre.
Le système de l’acompte d’impôt
La plupart des revenus sont soumis à l’impôt à la source depuis janvier 2018. Les salaires et les pensions de retraite sont soumis à une retenue à la source, prélevée par les employeurs ou les caisses de retraite qui la reverse ensuite au Trésor public. Les loyers, eux, sont soumis à un système d’acompte d’impôt prélevé directement par l’administration fiscale sur votre compte bancaire chaque mois, ou chaque trimestre sur option.
Pour calculer le montant de l’acompte à payer, l’administration fiscale applique le taux de prélèvement à la source de votre foyer fiscal à vos derniers loyers imposables déclarés, c’est-à-dire ceux de l’année N-2 pour l’acompte dû de janvier à août et ceux de l’année N-1 pour l’acompte dû de septembre à décembre. Le résultat obtenu est ensuite divisé par douze en cas d’acompte mensuel et par quatre en cas d’option pour un acompte trimestriel. Ainsi, l’acompte à payer de janvier à août 2021 a été calculé sur la base de vos loyers imposables de 2019 (déclarés en 2020) et celui à payer de septembre à décembre 2021 sera calculé sur la base de vos loyers imposables de 2020 (déclarés cette année).
A savoir : l’acompte payé une année est régularisé l’année suivante, lorsque l’administration fiscale connaît le montant imposable de vos loyers. Selon le cas, vous êtes alors remboursé de l’acompte payé en trop ou vous devez verser un complément d’acompte. Ainsi, l’acompte payé en 2021 sera régularisé en 2022, lorsque l’administration fiscale connaîtra le montant imposable de vos loyers perçus en 2021.
L’acompte d’impôt spontané et la suspension de l’acompte
Conséquence de ce mode de calcul, si vous commencez à louer en 2021, vous ne commencerez à payer l’acompte d’impôt qu’en septembre 2022, lorsque l’administration fiscale aura connaissance de vos loyers encaissés en 2021 (à déclarer en 2022). En sens inverse, si vous cessez de louer en 2021, vous continuerez à payer l’acompte d’impôt (calculé sur la base de vos loyers de 2019 et de 2020) jusqu’en août 2022.
Dans le premier cas, vous aurez toutefois la possibilité de demander à l’administration fiscale de payer un acompte d’impôt spontané dès l’encaissement de vos premiers loyers. Il suffira vous connecter à votre espace personnel sur le site des impôts pour déclarer les loyers que vous percevrez cette année, et l’administration fiscale calculera automatiquement l’acompte à vous réclamer. Cela vous permettra d’anticiper l’imposition de vos premiers loyers, et d’éviter de devoir payer la totalité de l’impôt dû à la fin de l’année 2022.
Dans le second cas, vous aurez aussi la possibilité de demander à l’administration fiscale de suspendre le prélèvement de l’acompte d’impôt sur votre compte bancaire dès la cessation de la location. Cela vous évitera de consentir une avance d’impôt indue à l’administration fiscale et de devoir patienter jusqu’à la fin de l’année 2022 pour en être remboursé.
La prise en compte des déficits fonciers
Si vous étiez déficitaire en 2019 et en 2020, vous ne payez pas d’acompte d’impôt cette année car sa base de calcul est nulle. Dans ce cas, l’impôt dû sur vos loyers de 2021, si vous n’êtes plus déficitaire cette année, vous sera intégralement réclamé à la fin de l’année 2022, lorsque l’administration fiscale aura connaissance de leur montant imposable.
Les prélèvements sociaux sont également payés à la source
Les loyers sont aussi soumis aux prélèvements sociaux à la source. L’administration fiscale prélève un second acompte sur votre compte bancaire chaque mois ou chaque trimestre. Son montant est calculé en appliquant le taux des prélèvements sociaux, soit 17,2%, sur la même base que celle retenue pour le calcul de l’acompte d’impôt (vos loyers imposables des deux dernières années). Ce second acompte est également régularisé en fin d’années suivante, une fois que vous avez déclaré vos loyers de l’année précédente. Si vous demandez à payer un acompte d’impôt spontané en début de location, l’administration fiscale calcule aussi un acompte spontané de prélèvements sociaux. Et si vous demandez à suspendre l’acompte d’impôt en fin de location, elle suspend aussi le prélèvement de l’acompte de prélèvements sociaux.
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