Investissement locatif : tout savoir sur Loc’Avantages
Successeur du dispositif Cosse ancien depuis mars 2022, le dispositif Loc’Avantages offre une confortable réduction d’impôt aux investisseurs qui acceptent de louer à des locataires modestes moyennant un loyer abordable. Les modalités d’application de ce nouveau dispositif viennent d’être arrêtées par les pouvoirs publics.
Un avantage fiscal plus généreux
Depuis 2017, les propriétaires d’un logement situé en zone tendue pouvaient le donner en location dans le cadre du dispositif Cosse, également appelé Louer abordable. Ils devaient conclure une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Ils s’engageaient à louer pendant au moins 6 ans à un locataire aux ressources limitées, moyennant un loyer inférieur au prix du marché. En contrepartie, ils bénéficiaient d’une déduction forfaitaire imputable sur leurs loyers imposables, dont le taux était compris entre 15 et 85% selon la localisation du logement et les efforts consentis sur le loyer (location en secteur intermédiaire, social ou très social).
La Loi de finances pour 2022 a transformé la déduction attachée à ce dispositif en une réduction d’impôt, et renommé le dispositif « Loc’Avantages », pour les conventions signées avec l’Anah depuis le 1er mars 2022. Les engagements de l’investisseur restent les mêmes, mais il bénéficie désormais d’une réduction d’impôt calculée sur les loyers encaissés pendant toute la durée de la location, identique quelle que soit la situation géographique de son bien.
Son taux est fixé à 15% en cas de location en secteur intermédiaire et à 35% en cas de location en secteur social. En cas de recours à un organisme agréé par l’État qui se charge de la gestion locative (formule dite d’intermédiation locative), la réduction est portée à 20% en secteur intermédiaire, à 40% en secteur social, et elle atteint 65% en cas de location en secteur très social.
Bon à savoir : grâce à cette évolution, les pouvoirs publics espèrent inciter davantage d’investisseurs à louer à des locataires modestes. Avec la réduction d’impôt, tous les bailleurs peuvent désormais réduire leurs impôts dans les mêmes proportions, alors que la déduction applicable antérieurement leur procurait des économies variables selon leur taux d’imposition. Dans certains cas, louer en Loc’Avantages peut même se révéler plus rentable que louer au prix du marché sans avantage fiscal.
Des plafonds de loyers fixés localement
Le plafond de loyer à respecter par le bailleur pendant la durée couverte par son engagement de location en Loc’Avantages n’est pas fixé au niveau national, mais en fonction d’une estimation des loyers de marché applicables dans chaque commune ou, pour Paris, Lyon et Marseille, dans chaque arrondissement. L'estimation du loyer de marché fait ensuite l'objet d'une décote de 15% en cas de location en secteur intermédiaire, de 30% en secteur social et de 45% en secteur très social.
Enfin, le plafond de loyer ainsi fixé est affecté d’un coefficient multiplicateur. Ce dernier dépend de la superficie du logement. Ce coefficient permet de louer plus cher les petits logements et moins cher les grands logements.
Loc’Avantages est le premier dispositif locatif défiscalisant à fixer des plafonds de loyers au niveau local, et non pas au niveau national. Par dérogation aux règles d'encadrement des loyers applicables en zones tendues en cas de changement ou de renouvellement de bail, le propriétaire du logement pourra, au terme de la convention signée avec Anah, fixer librement le loyer de relocation de son bien.
Des plafonds de ressources des locataires à trois niveaux
Comme le Cosse ancien, Loc’Avantages oblige le bailleur à choisir un locataire dont les ressources ne dépassent pas un plafond, variable selon la composition de son foyer, la localisation du logement et le secteur locatif choisi (intermédiaire, social ou très social). Ce plafond doit être respecté lors de la conclusion du bail initial et lors de chaque changement de locataire. En revanche, en cours de bail, les ressources du locataire en place peuvent augmenter sans que cela remette en cause l’application du dispositif.
Un simulateur en ligne sur le site de l’Anah permet de calculer rapidement le plafond de ressources du locataire (et de loyer) à respecter en fonction de la localisation du bien à louer et du secteur locatif choisi. Il permet aussi de calculer le montant de la réduction d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre, celle-ci étant d’autant plus élevée que le loyer est réduit. Pour y accéder, cliquez sur le lien suivant : www.monprojet.anah.gouv.fr/
A noter : Les logements les plus énergivores, des classes F et G du DPE (Diagnostic de Performance Energétique), sont exclus du dispositif Loc’Avantages. Pour les baux conclus ou renouvelés à compter de 2028, les logements classés E seront également exclus.