Location : les travaux aux frais du locataire sont facilités
Le locataire qui envisage de transformer le logement qu’il loue doit en principe obtenir l’accord écrit de son propriétaire. Depuis le 30 décembre 2015, toutefois, l’absence de réponse de ce dernier vaut autorisation tacite pour les travaux d’accessibilité. Depuis le 25 août 2021, l’autorisation tacite joue aussi pour les travaux de rénovation énergétique.
L’accord du bailleur est nécessaire pour les gros travaux
En matière de location d’un logement à usage de résidence principale, la Loi du 6 juillet 1989 fixe les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. L’article 6 de cette loi précise que le premier ne peut pas s’opposer aux aménagements réalisés à ses frais par le second, dès lors que les travaux ne transforment pas le logement loué. Autrement dit, le locataire a le droit d’effectuer des petits travaux d’aménagement dans son logement sans autorisation du propriétaire, et ce dernier ne peut pas s’y opposer. Il est par exemple libre de changer de moquette, de repeindre une pièce ou d’installer un placard.
En revanche, pour les travaux importants qui modifient la structure ou la configuration du logement, le locataire doit obtenir l’accord écrit du propriétaire. Tel est notamment le cas s’il envisage de faire installer une porte blindée ou de créer une cuisine ouverte sur le séjour. A défaut d’accord écrit, le propriétaire peut exiger, au départ du locataire, la remise en état des lieux aux frais de ce dernier. Il peut aussi conserver les transformations effectuées, sans que le locataire puisse réclamer le remboursement des frais engagés. Pire, si les travaux mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du logement, le propriétaire peut exiger la remise immédiate des lieux en l’état, sans attendre la fin du bail.
Un accord tacite suffit pour les travaux d’accessibilité
La Loi du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement a mis en place un régime d’autorisation tacite pour les travaux d’adaptation du logement au handicap ou à la perte d’autonomie que le locataire souhaite faire réaliser à ses frais. Comme pour les autres travaux de transformation, le locataire doit adresser au propriétaire une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, qui décrit précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles les travaux seront réalisés.
Toutefois, contrairement aux autres travaux, si le propriétaire ne répond pas dans un délai de deux mois, son silence vaut acceptation. Le locataire peut alors faire les travaux projetés, et à son départ des lieux, le propriétaire ne peut pas lui réclamer la remise en état des lieux. Le locataire doit uniquement adresser une attestation au propriétaire dans les deux mois suivant l'achèvement des travaux, indiquant qu’ils ont été réalisés par l'entreprise choisie, et qu’ils correspondent au projet qui a été notifié par écrit et qui a été autorisé par le bailleur (expressément ou tacitement).
Les travaux d’adaptation éligibles à l’autorisation tacite
La liste des travaux d’adaptation éligibles au régime de l’accord tacite du bailleur a été fixée par un décret du 29 septembre 2016. Sont concernés : la création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement ; la modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau) ; la création ou la modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d'éclairage ; l’installation ou l’adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ; l’installation d'élévateurs ou d'appareils permettant le déplacement de personnes à mobilité réduite ; l’installation ou la modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte.
L’accord tacite est étendu aux travaux de rénovation énergétique
Pour favoriser la réalisation de travaux d’économie d’’énergie dans les logements, la Loi Climat du 22 août 2021 a étendu le régime de l’autorisation tacite du propriétaire aux travaux de rénovation énergétique que le locataire souhaite faire réaliser à ses frais. Ainsi, depuis le 25 août dernier, ces travaux peuvent en théorie être réalisés dans les mêmes conditions que les travaux d’accessibilité.
En pratique, cependant, la Loi Climat n’a pas précisé la nature des travaux de rénovation énergétique éligibles à l’autorisation tacite. Il faudra donc vraisemblablement attendre la parution d’un décret sur ce point pour mettre en œuvre ce dispositif. Signalons aussi que ces travaux sont généralement très onéreux, et qu’il est donc peu probable que des locataires acceptent de les prendre en charge, sauf à obtenir une compensation de leur propriétaire.
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