Location à usage d’habitation : quelle est la durée du bail ?
En cas de location d’un logement à usage de résidence principale, le bail conclu entre le propriétaire et le locataire doit respecter une durée minimale. Cette durée est variable si le bien est loué vide ou meublé. Dans certains cas, le propriétaire peut proposer un bail de courte durée.
Trois ans pour les locations vides
En cas de location d’un logement non meublé à usage de résidence principale, la durée minimale du contrat de location prévue par la loi est de trois ans. Cette durée s’impose si le bailleur est une personne physique ou une Société Civile Immobilière (SCI) familiale, c’est-à-dire constituée entre parents jusqu’au 4ème degré. En revanche, si le bailleur est une autre personne morale (une SCI non familiale, une société ou une association), le contrat doit être conclu pour une durée minimale de six ans.
Le bailleur personne physique a toutefois la possibilité de proposer un bail de moins de trois ans, et d’au moins un an, lorsqu’il prévoit de récupérer le logement loué plus tôt pour une raison familiale ou professionnelle. Par exemple, il prévoit d’occuper personnellement le logement après son départ en retraite devant intervenir dans un an, ou de le mettre à disposition d’un enfant partie à l’étranger devant revenir en France dans deux ans. Le contrat doit alors préciser l’évènement invoqué par le bailleur, et ce dernier doit confirmer sa réalisation en adressant un congé au locataire au moins deux mois avant le terme du contrat. Cependant, si l’évènement ne se réalise pas ou si le bailleur oublie de le confirmer au locataire, le bail est censé avoir été conclu dès le départ pour trois ans.
A noter : Le bailleur peut proposer un bail d’une durée supérieure à celle imposé par la loi (3 ans ou 6 ans). Selon nous, il n’a pas intérêt à le faire car il peut récupérer son bien seulement en fin de bail, pas en cours de bail. De plus, au terme du bail en cours, la location est reconduite tacitement pour la même durée que celle prévue initialement si le bailleur n’a pas donné congé au locataire en place.
Un an pour les locations meublées
En cas de location d’un logement meublé à usage de résidence principale, la durée minimale du contrat de location prévue par la loi est d’un an. Cette durée impose que le bailleur soit une personne physique, une SCI familiale ou une autre personne morale. Elle doit être décomptée à partir de la date de prise d’effet du bail inscrite dans le contrat de location. Par exemple, un bail meublé conclu le 1er novembre 2020 se terminera le 31 octobre 2021. A cette date, le bail sera reconduit tacitement pour une nouvelle année, sauf si le bailleur a donné congé au locataire au moins trois mois avant le 31 octobre 2021 pour reprendre le logement, pour le vendre libre de toute occupation ou pour un motif légitime et sérieux (le non-respect de ses obligations par le locataire, par exemple).
Par exception, en cas de location meublée à usage de résidence principale consentie à un étudiant, le bailleur peut proposer un bail d’une durée réduite à neuf mois (soit la durée de l’année universitaire). Dans ce cas, cette durée est ferme et le bail prend fin automatiquement au terme prévu, sans possibilité pour le locataire de revendiquer sa reconduction tacite. Il doit obligatoirement quitter les lieux en fin de contrat.
Une durée raccourcie pour le bail « mobilité »
Créé par la Loi ÉLAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) de novembre 2018, le bail « mobilité » est conçu pour répondre aux besoins des personnes cherchant à se loger pour une courte durée. Il est exclusivement destiné aux locataires en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle. Il peut uniquement porter sur un logement meublé, le locataire devant pouvoir s’installer avec ses seules affaires personnelles et sans apporter de mobilier. Les locations vides ne sont donc pas concernées. Sa durée est fixée librement entre le propriétaire et le locataire pour une période comprise entre un et dix mois. Au terme du bail, le contrat n’est pas renouvelé. Le propriétaire récupère son bien sans avoir à donner de congé au locataire. De son côté, le locataire peut quitter le logement à tout moment, moyennant le respect d’un délai de préavis d’un mois.
GTF Immobilier
+331.48.00.89.00