Résiliation du bail d’habitation : modalités et délais à connaître
La résiliation du bail d’habitation est strictement encadrée par la loi, qu’elle soit initiée par le bailleur ou le locataire. Si le locataire peut quitter les lieux à tout moment, le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du contrat et sous conditions précises. Pour éviter tout litige, il est essentiel de connaître les règles applicables à chaque situation.
Résiliation du bail d’habitation par le bailleur : conditions strictes
Le bailleur ne peut mettre fin à un bail d’habitation qu’à l’issue de sa durée, généralement trois ans, et uniquement dans trois cas légaux :
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Vente du logement libre d’occupation (avec priorité d’achat pour le locataire) ;
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Reprise pour y vivre ou y loger un proche (conjoint, enfant, partenaire de PACS) ;
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Motif légitime et sérieux, comme des retards répétés de loyer ou des troubles du voisinage.
Dans tous les cas, le congé doit être notifié six mois avant l’échéance du bail, par lettre recommandée avec AR, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé. Le courrier doit être motivé et justifié.
Bon à savoir : Des restrictions s’appliquent si le locataire est âgé avec des ressources modestes ou si le bien vient d’être acheté occupé. La Loi Alur impose, dans ces cas, des conditions supplémentaires, notamment une obligation de relogement ou une interdiction temporaire de congé.
Résiliation du bail par le locataire : souplesse et préavis réduit
Le locataire peut résilier son contrat de location à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de trois mois. Ce délai est réduit à un mois dans les situations suivantes :
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Obtention d’un premier emploi ou mutation ;
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Perte ou reprise d’un emploi ;
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Problème de santé nécessitant un changement de domicile ;
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Perception du RSA ou de l’AAH ;
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Attribution d’un logement social ;
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Résidence en zone tendue ;
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Victime de violences conjugales (ou enfant à charge victime).
Le congé doit être notifié dans les mêmes formes que celui du bailleur, et accompagné des justificatifs si le locataire demande un préavis réduit.
Récupération du dépôt de garantie : délais et retenues
Le dépôt de garantie, versé à la signature du bail, équivaut à un mois de loyer hors charges pour une location vide. Il doit être restitué dans un délai de :
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Deux mois après la remise des clés ;
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Un mois si l’état des lieux de sortie est identique à celui d’entrée.
En copropriété, le bailleur peut retenir jusqu’à 20 % du dépôt jusqu’à l’approbation annuelle des comptes. Passé les délais légaux, un intérêt de retard de 10 % par mois s’applique, sauf en cas d’adresse non communiquée par le locataire.
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