Congé au locataire : les règles d’or pour une démarche irréprochable
Pour donner congé au locataire le propriétaire doit avoir un motif légitime, comme la vente du logement ou la volonté de le reprendre pour l’occuper personnellement. De plus, il doit respecter certaines règles très strictes. Revue de détails.
Les motifs et conditions pour donner congé au locataire
Contrairement au locataire, libre de quitter le logement quand il le souhaite, le bailleur ne peut résilier le contrat de location que dans quatre situations :
- Si le propriétaire décide de vendre son bien ;
- Si le propriétaire décide de reprendre son bien pour se loger ;
- Si le propriétaire décide de reprendre son bien pour y loger un membre de sa famille ;
- Si un motif « légitime et sérieux », comme l’inexécution par le locataire des obligations lui incombant (retards de paiement répétés du loyer, défaut d’assurance du locataire, sous-location sans autorisation préalable…), la démolition ou la nécessité de faire des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement avec les caractéristiques de décence prévus par la loi.
Le congé doit être notifié au terme du bail et le locataire en être informé 6 mois à l’avance, par lettre recommandée avec avis de réception. À défaut, le bail est reconduit automatiquement pour une durée de 3 ans. Le motif de la résiliation doit toujours être stipulé, sinon le congé est nul et réputé ne pas avoir été délivré. Si le bien est repris par bailleur pour y loger un membre de sa famille, le courrier doit mentionner le nom de cette personne, le lien de parenté́ et son adresse.
Des règles précises selon le motif de congé
En cas de congé pour vente, le locataire bénéficie d'un droit de préemption : c'est-à-dire d'un droit prioritaire d'acheter le logement sur tout autre acquéreur. Le propriétaire doit alors fournir l’ensemble des informations liées à la vente, le prix, une description précise du logement et de l’ensemble de ses annexes (parking, cave…). Le locataire dispose d’un délai de 2 mois, pendant le préavis, pour se positionner et faire une offre.
Pour les congés délivrés pour motif légitimes et sérieux, surtout ceux invoquant la responsabilité du locataire, il est important de réunir des preuves matérielles pour appuyer son argumentation. Dans le cas contraire, le congé pourra être considéré comme frauduleux, ce qui expose le propriétaire à une amende pouvant aller jusqu’à 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale.
L’obligation de relogement pour les locataires protégés
Enfin, un locataire est considéré comme « locataire protégé » (âgé de plus de 65 ans et dont les ressources sont inférieures aux plafonds légaux de ressources) bénéficie d’un droit automatique au renouvellement du bail. En cas de congé, le bailleur doit lui proposer une solution de relogement, conformément à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. L'obligation de relogement concerne également le locataire de moins de 65 ans a charge d'une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement. Les ressources cumulées des membres du foyer doivent être inférieures aux plafonds fixés par la loi.