Loyers encadrés : tout comprendre sur ce dispositif
Appliqué à tous les nouveaux baux signés depuis le 1er juillet 2018 dans certaines zones tendues, l’encadrement des loyers impose un cadre strict pour fixer le montant des loyers des logements loués comme résidences principales. Ce dispositif vise à limiter les abus et à contenir la flambée des loyers dans les grandes agglomérations.
Encadrement des loyers : un mécanisme prolongé et renforcé
L’encadrement des loyers a été prolongé jusqu’au 31 juillet 2025, une décision annoncée à l’été 2024 par le gouvernement dans un contexte de tensions locatives. Mis en place initialement par la loi Alur de 2014, ce mécanisme s’applique dans 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants, dont Paris, Lyon, Bordeaux, Lille ou Montpellier.
Ce cadre réglementaire concerne aussi bien les locations vides que meublées, à condition qu’elles soient occupées en tant que résidence principale. À chaque mise en location ou renouvellement de bail, le propriétaire doit respecter les plafonds fixés par arrêté préfectoral, sur la base des données collectées par un observatoire local des loyers.
Chaque loyer de référence est accompagné d’un loyer minoré (-30 %) et d’un loyer majoré (+20 %). Cette grille varie selon le quartier, le type de location, la surface et l’année de construction du bien.
Un impact avéré sur la régulation des loyers à Paris
Depuis sa mise en œuvre à Paris, l’encadrement des loyers a montré une efficacité mesurable. Selon une étude de l’Apur (Atelier parisien d’urbanisme) publiée en avril 2024, les loyers ont augmenté moins rapidement que s’il n’avait pas été en place.
Exemple : entre juillet 2019 et juin 2023, le loyer moyen aurait été de 1 533 € sans encadrement. Avec le dispositif, il s’est limité à 1 469 €, soit une économie mensuelle de 64 € pour les locataires, représentant une modération de -4,2 %.
Encouragés par ces résultats, d’autres villes comme Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier ont adopté cette mesure.
Encadrement des loyers : quelles implications pour les investisseurs ?
Les propriétaires bailleurs doivent s’adapter à ce contexte règlementaire. Toutefois, ils disposent d’un levier : le complément de loyer. Ce supplément peut être appliqué si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort (vue imprenable, prestations haut de gamme…).
Mais attention, la loi du 17 août 2022 sur le pouvoir d’achat encadre désormais plus strictement cette possibilité. Il est interdit d’appliquer un complément de loyer si le logement présente :
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des signes d’humidité,
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une étiquette énergétique F ou G,
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un vis-à-vis inférieur à 10 m²,
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des infiltrations, problèmes d’évacuation, ou des fenêtres non étanches.
Peu importe si l’appartement offre une vue sur la Tour Eiffel, il doit respecter ces conditions pour justifier le complément.
Enfin, malgré ces contraintes, les rendements restent stables. À Lille, par exemple, le rendement locatif brut atteint toujours 5 %, selon la Fnaim (juin 2024), preuve que l’encadrement des loyers n’a pas découragé l’investissement locatif bien ciblé.
