Location meublée 2025 : la nouvelle fiscalité pour les propriétaires
La location meublée 2025 sera marquée par d’importantes réformes fiscales, portées par la loi Le Meur et le Projet de Loi de Finances (PLF 2025). Ces nouvelles mesures impactent directement les revenus locatifs des bailleurs et redessinent les contours de la rentabilité pour les investisseurs en meublé non professionnel (LMNP). Voici ce qu’il faut retenir pour anticiper efficacement.
PLF 2025 : les amortissements intégrés dans le calcul de la plus-value
Parmi les nouveautés phares, l’intégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente est une évolution majeure. Jusqu’à présent, les amortissements pratiqués dans le cadre d’un bail meublé ne réduisaient pas le montant de la plus-value imposable.
Désormais, ces sommes seront réintégrées dans l’assiette fiscale. Exemple : un bien acheté 300 000 € à Versailles, revendu 444 000 € après 10 ans, avec 38 000 € d’amortissements comptabilisés, verra sa plus-value imposable passer de 144 000 € à 182 000 €. Ce changement augmente l’imposition à la revente et modifie les stratégies patrimoniales des bailleurs.
Micro-BIC : un régime fiscal moins favorable dès 2025
Le régime micro-BIC est également modifié. L’abattement forfaitaire passe de 50 % à 30 % (hors meublé classé), avec un plafond de recettes annuelles réduit à 15 000 € (contre 77 700 € auparavant). Pour les meublés de tourisme classés ou les chambres d’hôtes, l’abattement passe de 71 % à 50 %, et le plafond chute à 77 700 € (contre 188 700 €).
Ces modifications rendent ce régime simplifié moins avantageux, incitant davantage de bailleurs à basculer vers le régime réel, plus complexe mais souvent plus rentable.
DPE et exigences énergétiques : une nouvelle contrainte pour louer
La réforme introduit également une exigence de performance énergétique. À compter de 2025, toute location saisonnière devra présenter un DPE classé entre A et E pour être autorisée dans les communes où un changement d’usage est exigé. Les logements classés F ou G seront progressivement exclus du marché locatif, conformément à la loi Climat et Résilience.
Heureusement, les travaux d’amélioration énergétique peuvent bénéficier d’un amortissement fiscal via le régime réel, et d’aides comme MaPrimeRénov’.
Loi Climat : le calendrier inchangé pour la location meublée
Le durcissement du cadre énergétique reste en vigueur :
-
Interdiction de louer des logements classés G depuis janvier 2025.
-
Interdiction des biens classés F dès 2028.
-
Logements classés E inéligibles à la location en 2034.
Ces échéances incitent les propriétaires à anticiper les rénovations et repenser la gestion de leur patrimoine locatif.
Conclusion
La fiscalité de la location meublée en 2025 devient plus complexe, mais aussi plus encadrée. Entre amortissements réintégrés dans la plus-value, recul du micro-BIC et exigences énergétiques renforcées, les bailleurs doivent s’adapter pour conserver une rentabilité optimale. Une stratégie fiscale bien calibrée, appuyée par un bon accompagnement, devient indispensable.