Location nue ou location meublée : comment choisir ?
La location nue ou meublée peut répondre à votre objectif d’investissement immobilier. En fonction des villes, de la sociologie des habitants et de votre stratégie patrimoniale, choisissez la solution la plus adaptée à votre situation.
Sélectionnez son bien immobilier et son emplacement
Les deux aspects déterminants de votre stratégie patrimoniale sont le bien immobilier et sa localisation. Les petites surfaces sont mieux adaptées à la location meublée dans de grands centres urbains comme Paris, Toulouse ou Nantes. Ces biens vont séduire un public d’étudiants et/ou de jeunes actifs ne possédant pas encore de bien mobilier.
Les logements nus attirent un public plus adulte, disposant déjà de certains équipements. En choisissant ce mode de location, il est plus intéressant de proposer en nue une grande surface (au moins 3 pièces principales ou un grand deux-pièces d’environ 40m²).
Location nue : des revenus plus stables et réguliers
La principale force de la location nue est la stabilité. Elle est moins chronophage que la gestion d’un meublé. Elle vous permet de vous engager avec un locataire durant 3 ans. Le turnover (rotation de locataire) est moins important. Cela vous assure des revenus réguliers sur le long terme.
En meublé, il est plus probable d’avoir à changer de locataire fréquemment. Donc, d’avoir un peu de vacance locative si le bien est situé dans une zone peu tendue. Pour louer un logement meublé, vous devrez l’équiper de certains meubles et équipements pour le rendre conforme aux règles inscrites dans le cadre de la loi Alur. La liste des équipements est disponible sur le site service-public.fr. Cela suppose un effort d’investissement supplémentaire. En cas de panne d’un des équipements, c’est à vous de le changer dans les plus brefs délais. Il est donc nécessaire d’avoir un minimum de fonds mobilisable pour gérer ce type d’incident.
Avantages fiscaux : la prime au meublé
Du point de vue fiscal, il est plus avantageux de louer meublé. En louant en meublé, vous accédez au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Cela vous autorise à déclarer vos revenus fonciers au régime réel. Vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges et frais pour ainsi diminuer le montant de votre impôt.
En location nue, les déductions fiscales importantes sont liées à des dispositifs d’État comme le Pinel dans le neuf ou le dispositif Loc’Avantages dans l’ancien. En contrepartie de ces mécanismes, vos loyers sont plafonnés. La rentabilité locative de votre placement est donc réduite. En déclarant vos revenus locatifs au régime micro-BIC plutôt qu’au régime réel, vous bénéficiez seulement d’un abattement de 50%.