Parties communes spéciales : qui décide des travaux en copropriété ?
Certaines parties communes d’un immeuble, comme un toit-terrasse privatif accessible à certains copropriétaires, une cour intérieure réservée aux occupants de bureaux ou un parking privatif, font parfois l’objet d’un traitement particulier lorsqu’il s’agit de réaliser des travaux.
Qu’est-ce que les parties communes spéciales ?
L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 désigne clairement les parties communes spéciales dans un immeuble. Par ce terme, on désigne des éléments du bâtiment ou du terrain affectés exclusivement à l’usage ou à l’utilité de certains copropriétaires. Il peut s’agir des toits-terrasses privatifs, des escaliers ou ascenseurs dédiés, de parkings réservés ou encore de cours intérieures réservées à quelques occupants du bâtiment.
Les décisions concernant les travaux à réaliser dans ces parties communes spéciales reviennent aux copropriétaires concernés, comme le stipule l’article 6-2 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965. Cette règle évite que les propriétaires non concernés imposent leurs choix aux autres.
Comment savoir si l’immeuble comporte des parties communes spéciales ?
Le règlement de copropriété précise normalement les parties communes spéciales. Toutefois, dans les immeubles anciens, ce règlement reste parfois obsolète. Certaines parties communes, devenues spéciales avec le temps, n’y figurent pas. Il est alors important de le mettre à jour car toute la copropriété se retrouve impliquée dans le financement de travaux réservés à une minorité de personnes. Depuis 2018, la loi Elan impose aux syndics d’actualiser les règlements des copropriétés qu’ils administrent. Pour faciliter cette mise à jour, les modifications se votent désormais à la majorité simple de l’article 24.
Quelles sont les règles à respecter pour le vote des travaux ?
Un arrêt de la Cour de cassation du 6 février 2025 vient apporter une précision à cette règle. La Cour précise qu’un projet affectant les parties communes générales de l’immeuble doit être soumis à l’ensemble des copropriétaires, même si les travaux concernent les parties communes spéciales.
Les travaux d’entretien courant dans les parties communes spéciales ne nécessitent pas de vote.
Par exemple, un copropriétaire ou un membre du conseil syndical signale une ampoule défectueuse dans un escalier, le syndic organise la réparation.
En cas d’urgence, le syndic peut intervenir sans avoir à réunir l’assemblée générale des copropriétaires pour faire voter les travaux. Cela concerne l’urgence de travaux spécifiques pour garantir la sécurité du bâtiment, la préservation de la santé ou l’intégrité physique des occupants.