Travaux en location : qui du locataire ou du bailleur doit les faire ?
Dans un logement loué, certains travaux sont à la charge du bailleur. Le locataire doit lui aussi en financer une partie. Plomberie, mur porteur endommagé, joints…
Le bailleur en charge des gros travaux
En qualité de propriétaire, vous devez réaliser l’ensemble des travaux nécessaires à la décence du bien. Par exemple, la remise aux normes et la réparation des réseaux d’électricité et de gaz, le changement d’un mitigeur, la réparation des canalisations et tuyauterie ou encore le remplacement des fenêtres et des revêtements de sols si ces derniers sont trop vétustes. Les travaux liés aux parties communes de l’immeuble ou votés dans le cadre de l’Assemblée générale de la copropriété sont également à votre charge. Ces travaux nécessaires pour mettre en location un bien sur le marché ne permettent pas d’augmenter le loyer. Vous pouvez vous mettre d’accord avec votre locataire pour qu’il finance une partie des travaux, à condition de lui octroyer par la suite une exonération temporaire de loyer.
Travaux de rénovation énergétique : une affaire de propriétaire
Seuls les travaux dits d’amélioration apportant, selon la jurisprudence « un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien et d’exploitation ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes » vous autorisent à augmenter le loyer. Les critères pour le faire sont stricts. Le montant des travaux doit représenter au moins 50% d’une année de loyer. Une fois les travaux réalisés, vous pouvez appliquer une hausse du loyer annuel de 15% du montant des travaux. Vous devez prévenir votre locataire au moins six mois avant le renouvellement de bail tacite.
Le locataire veille à l’entretien du bien
Côté locataire, il est tenu de prendre en charge l’ensemble des réparations locatives liées à l’entretien du bien. Des réparations simples, peu onéreuses et évitant au bien de se dégrader trop vite sont à ses frais. À lui donc de prendre en charge l’entretien du tableau électrique, du chauffage ou encore de la plomberie, le remplacement des fusibles ou le changement régulier des joints. Libre à lui également de procéder à des aménagements comme la pose d’un parquet ou le changement de la peinture, à condition qu’il rende le bien en l’état au moment du départ. Enfin le bailleur est dispensé de prendre en charge les travaux dus à un défaut d’entretien du locataire ou un mauvais usage des équipements. Ce sera donc à ce dernier de payer la facture.
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