Troubles de voisinage en copropriété : comment les éviter ?
Les sources de troubles de voisinage en copropriété
En copropriété, la proximité entre les parties privatives et les espaces communs peut engendrer des troubles de voisinage, parfois sources de conflits. Même si le règlement de copropriété ne mentionne pas explicitement certaines interdictions, les comportements causant un trouble anormal de voisinage peuvent être sanctionnés.
Les exemples jurisprudentiels sont nombreux : un copropriétaire a été condamné pour avoir obstrué la vue sur la mer avec un panneau publicitaire installé sur sa terrasse, un autre pour avoir placé du mobilier réduisant l’ensoleillement de ses voisins. Même une activité autorisée par le règlement (restaurant, bar, etc.) peut être sanctionnée si elle cause des nuisances sonores ou olfactives.
À noter : le règlement peut interdire les barbecues sur les balcons, les réparations de véhicules dans les parkings, ou encore l’encombrement du hall et des couloirs. Il peut aussi exiger le respect du calme de l’immeuble (musique, aboiements, cris…). Le syndic a le pouvoir de faire respecter ces règles.
Sanctions et recours en cas de nuisances
Lorsqu’un trouble anormal de voisinage est avéré, l’auteur peut être condamné à cesser l’activité concernée et à indemniser les voisins. Le juge évalue la nature du trouble en tenant compte de son intensité, sa durée et sa fréquence.
Par exemple, des bruits ponctuels de bricolage ne sont pas considérés comme excessifs. En revanche, remplacer un revêtement de sol par un matériau moins isolant phoniquement peut constituer une faute. Même un parquet ancien générant des grincements importants peut faire l’objet d’une action en justice.
Bon à savoir : si les animaux de compagnie ne peuvent pas être interdits dans l’immeuble, le règlement peut imposer des règles de circulation dans les parties communes (chiens tenus en laisse, etc.).
Travaux en copropriété et préjudice subi
Des travaux dans les parties communes peuvent porter atteinte à la jouissance d’un lot privatif : bruit de chaudière, perte d’ensoleillement, détériorations… Dans ce cas, une indemnisation est possible, évaluée par un expert. La charge est répartie entre tous les copropriétaires au prorata de leur participation aux travaux.
Lors de travaux de surélévation, la répartition se fait selon les droits initiaux dans les parties communes. En cas de privation temporaire totale, une indemnité provisionnelle peut être versée, votée en assemblée générale.
Servitudes et mitoyenneté en copropriété
Les immeubles en copropriété sont soumis aux règles classiques des servitudes (accès, passage…) et de mitoyenneté (clôtures, murs partagés). Ces obligations s’appliquent aux syndicats de copropriétaires, de la même manière qu’aux propriétaires en monopropriété.
