Viager nue-propriété

PRINCIPES GÉNÉRAUX

La vente en viager est un contrat qui limite les droits et les obligations des parties à la durée de vie d'une ou plusieurs personnes désignées dans le contrat de vente. Dans ce type de vente immobilière, l'acquéreur, appelé le débirentier, paie une partie du prix sous forme de bouquet initial, puis verse une rente viagère, mensuelle, trimestrielle ou annuelle, pendant toute la durée de vie du ou des vendeurs, appelés crédirentiers.

La rente viagère est versée "sur la tête d'une ou plusieurs personnes", ce qui signifie qu'elle sera payée jusqu'au décès des crédirentiers. Ainsi, le viager est considéré comme un contrat aléatoire, car sa durée et le montant total versé dépendent de la longévité des crédirentiers.

C'est une forme particulière de transaction immobilière qui présente des avantages pour les deux parties : le vendeur peut bénéficier d'une rente régulière pendant sa vie, tandis que l'acheteur a la possibilité d'acquérir un bien immobilier à un prix potentiellement avantageux, en raison du caractère aléatoire lié à l'espérance de vie du vendeur.

AVANTAGES DU VIAGER

La vente en viager offre plusieurs avantages au crédirentier (vendeur) :

- Le crédirentier assure un revenu fixe qui vient compléter sa retraite, tout en conservant ou non la jouissance du bien vendu jusqu'à son décès.

- Le crédirentier a la possibilité de convertir à tout moment un viager occupé en viager libre, ce qui lui permet de percevoir une rente plus élevée en contrepartie de la libération du bien.

- En viager occupé, le crédirentier bénéficie d'une réduction de ses charges de copropriété et n'est plus responsable des impôts fonciers ni des travaux majeurs pouvant être votés dans l'immeuble.

- Le crédirentier bénéficie d'un important abattement fiscal sur le montant de la rente viagère à déclarer. Cet abattement varie en fonction de l'âge du crédirentier au moment de l'entrée en jouissance de la rente et peut atteindre jusqu'à 70 %.

Le viager présente également des avantages pour le débirentier (acquéreur) :

- Devenir propriétaire d'un bien immobilier sans avoir à mobiliser des sommes d'argent importantes au moment de l'achat.

- Financer un bien immobilier sans recourir à un prêt bancaire.

- Pour les viagers occupés, le débirentier paie des frais d'enregistrement réduits, calculés sur la valeur occupée, et peut espérer réaliser une plus-value lors de la libération des lieux et de la revente du bien immobilier.

GARANTIES IMPORTANTES POUR LE VENDEUR CRÉDIRENTIER

Le paiement de la rente en viager est garanti par plusieurs mécanismes :

- Le privilège du vendeur, également appelé garantie hypothécaire, permet au crédirentier de résilier l'acte de vente du bien en cas de non-paiement de la rente.

- L'action résolutoire "de plein droit" permet au crédirentier de reprendre possession de son bien en cas de non-paiement de la rente.

- Si une clause pénale a été prévue, le crédirentier peut conserver les rentes déjà perçues et une partie, voire la totalité, du bouquet.

- Pour dissuader les paiements tardifs, il est possible d'inclure un taux d'intérêt de retard dans le contrat.

- Une "copie exécutoire" de la vente est remise au crédirentier, ce qui lui permet de poursuivre en justice le débirentier en cas de non-paiement de la rente.

Ces garanties visent à assurer le respect des obligations de paiement dans le cadre de la vente en viager et à protéger les intérêts du crédirentier.

VENDRE EN VIAGER

Effectivement, la vente en viager est soumise à des modalités spécifiques et doit respecter la réglementation en vigueur. Voici quelques points importants à considérer :

- Le montant de la rente viagère est déterminé en fonction de la valeur vénale du bien et de l'âge du ou des crédirentiers. Pour calculer la rente, une moyenne entre plusieurs barèmes peut être appliquée.

- Si le crédirentier se réserve l'usufruit ou le droit d'usage et d'habitation exclusif, cela doit être pris en compte lors du calcul du viager.

- Le crédirentier peut demander le versement d'un bouquet, qui est une somme payée au moment de la vente, et le reste du prix sera converti en rente viagère annuelle. La rente peut être payée de manière mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

- Il est recommandé d'indexer la rente pour tenir compte de l'inflation et prévenir les effets de l'érosion monétaire. Cela permet de maintenir la valeur réelle de la rente au fil du temps.

Il est essentiel de se conformer à la réglementation en vigueur et de faire appel à des professionnels spécialisés pour assurer une vente en viager conforme et équitable pour toutes les parties concernées.

FISCALITÉ ET IFI

En ce qui concerne la fiscalité de la vente en viager, voici quelques éléments importants à considérer :

Impôt sur le revenu :

- La rente viagère perçue est soumise au barème de l'impôt sur le revenu, mais elle bénéficie d'un important abattement fiscal qui varie en fonction de l'âge du crédirentier au moment de la vente. Cet abattement peut atteindre jusqu'à 70% du montant perçu par le crédirentier.

- Une fraction de la rente peut également être assujettie à l'impôt sur le revenu, en fonction de l'âge du crédirentier au moment de l'entrée en jouissance de la rente.

Plus-values :

- Le crédirentier peut être assujetti à l'impôt sur la plus-value s'il est propriétaire du bien depuis moins de 24 ans pour l'impôt sur le revenu et moins de 30 ans pour les prélèvements sociaux, à moins qu'il bénéficie d'une exonération, par exemple en cas de vente de sa résidence principale.

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) :

- En cas de vente en viager occupé, le crédirentier doit déclarer la valeur de capitalisation de sa rente dans le calcul de l'IFI.

- Le débirentier, quant à lui, peut déduire la valeur de capitalisation de la rente dans son passif déductible pour le calcul de l'IFI.

- Les barèmes nécessaires pour effectuer ces calculs sont fournis chaque année par l'administration fiscale avec la déclaration d'IFI.

Il est recommandé de consulter un professionnel de la fiscalité pour obtenir des conseils personnalisés et précis en fonction de votre situation spécifique.

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Le calcul de l’indexation de la rente annuellement,

Le calcul de la nouvelle rente viagère, pour le cas où le CREDIRENTIER souhaiterait transformer le viager occupé en en viager libre,

Le calcul de la répartition annuelle des charges entre le débirentier et le crédirentier pour les biens dans des immeubles en copropriété.

Déterminer la répartition des travaux entre le débirentier et le crédirentier,

Tous conseils concernant le suivi du viager en confiant la gestion à notre administration de bien

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