Abattements sur le patrimoine immobilier : comment alléger la fiscalité de vos biens
Comprendre les abattements sur le patrimoine immobilier
En France, près de 60 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale, et l’immobilier représente 80 % du patrimoine national. Ce constat s’explique à la fois par la sécurité qu’offre ce type d’actif et par les facilités de financement liées au crédit immobilier, qui permet d’accéder à la propriété même sans capital de départ. L’immobilier reste ainsi le principal vecteur de constitution de patrimoine chez les particuliers.
Mais qui dit patrimoine dit également fiscalité. L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), instauré en 2018, remplace l’ancien ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune). Il concerne les contribuables dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros. Toutefois, divers abattements sur le patrimoine immobilier existent et permettent de réduire la base taxable. Bien les connaître est essentiel pour optimiser sa fiscalité.
Les abattements applicables à l’IFI
Voici les principaux abattements sur le patrimoine immobilier que vous pouvez mobiliser :
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30 % d’abattement sur la valeur de votre résidence principale, à condition qu’elle soit détenue en direct (hors SCI).
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20 % supplémentaires si cette résidence est détenue en indivision, souvent en cas d’héritage ou d’achat commun.
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75 % d’abattement (jusqu’à 101 897 €) sur les biens fonciers agricoles non exploités, et 50 % sur l’excédent.
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Exonération totale de la plus-value en cas de vente de la résidence principale, y compris pour les dépendances immédiates (garage, cave...).
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Exonération des biens dont le prix de vente est inférieur à 15 000 €.
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Abattement pour durée de détention : au-delà de 22 ans, les biens sont exonérés d’impôt sur les plus-values.
Optimiser son patrimoine immobilier grâce à l’endettement
Outre les abattements directs, la création de passif immobilier constitue une méthode efficace pour limiter la fiscalité :
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Réduction de l’assiette taxable à l’IFI : les dettes contractées pour l’achat ou la rénovation sont déductibles du patrimoine imposable.
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Déduction des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers.
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Réduction des fonds propres mobilisés : un levier utile pour investir tout en diversifiant son patrimoine.
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Transmission facilitée grâce à l'assurance emprunteur : en cas de décès, le capital restant dû est effacé, assurant aux héritiers un actif net de dette.
Pourquoi anticiper et structurer son patrimoine ?
Au-delà de la fiscalité immédiate, optimiser ses abattements sur le patrimoine immobilier est une étape essentielle dans la gestion patrimoniale à long terme. En combinant propriété, stratégie d’endettement, donation et création de SCI, vous pouvez non seulement réduire vos impôts, mais aussi préparer une transmission fluide et fiscalement avantageuse à vos héritiers.
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