Assemblée générale de copropriété : votes et majorités

Plusieurs votes en copropriété

L’assemblée générale de copropriété se tient au moins une fois par an. Elle rassemble tous les copropriétaires autour d’un ordre du jour transmis en amont, par le syndic de la copropriété. L’ordre du jour récapitule l’ensemble des questions abordées durant l’assemblée et soumises au vote des copropriétaires. Pour inscrire un sujet à l’ordre du jour, les copropriétaires doivent l’adresser au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, 45 jours au moins avant la date de l’assemblée générale. La convocation intervient 21 jours avant l’assemblée.

Il existe 4 types de majorités pour faire voter une résolution en copropriétés :

• La majorité simple de l’article 24 ;
• La majorité absolue de l’article 25 ;
• La double majorité de l’article 26 ;
• Le vote unanime.

La majorité de l’article 24

Cette règle de vote s’applique pour les décisions concernant la gestion courante de l’immeuble. Il s’agit la plupart du temps :

• Des travaux d’entretien de l’immeuble et des parties communes (réparation escaliers, équipements vétustes à remplacer) ;
• Des travaux d’accessibilité aux personnes en situation de handicap (sans affecter la structure de l’immeuble) ;
• Des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants et les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux ;
• Des travaux obligatoires de mise en conformité avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipements réglementaires ;
• Des travaux d’économie d’énergie (isolation thermique, système de chauffage...) ;
• Des équipements de places de stationnement couvertes ou à accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques.

On parle alors de vote à la majorité simple, la résolution est adoptée lorsque le nombre de voix « pour » est supérieur au nombre de voix « contre » parmi les copropriétaires présents ou représentés. 

La majorité absolue (article 25)

Ce type de vote porte sur : 

• Les travaux d’économie d’énergie (nouveauté loi Élan) ;
• La désignation ou révocation d’un mandat de syndic ;
• Les travaux affectant la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipements essentiels ;
• Les installations des compteurs individuels d’eau ;
• La vente de parties communes résultant d’une obligation légale et modifiant la répartition des charges, etc.

La résolution est adoptée si elle a obtenu plus de la moitié des millièmes de la copropriété. Ces derniers correspondent à la proportion de parties communes sur 1 000 attribuée à un lot de copropriété. Pour ce type de vote, l'ensemble des voix de la copropriété est pris en compte, même celle des absents. Un second vote à la majorité simple (article 24) peut parfois être demandé. Si la décision portait sur des transformations du bâtiment ou la demande de l’individualisation des contrats d’eau, il faudrait recueillir au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.

La double majorité (article 26)

La double majorité de l’article 26 s’applique pour les décisions suivantes : 

• Surélévation d’un bâtiment ;
• Vente d’une partie commune ;
• Modification du règlement de copropriété ;
• Modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles ;
• Suppression du poste de concierge ou gardien et vente de sa loge à condition que cela ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble.

Un premier vote est organisé, exigeant l’accord de plus de la moitié des copropriétaires pour que la résolution soit adaptée. Ces copropriétaires doivent représenter au moins deux tiers des voix exprimées dans l’immeuble. 

Le vote à l’unanimité en assemblée générale de copropriété

Ce type de majorité est nécessaire dans les situations suivantes :

• Aliénation des parties communes (vente d’une des parties communes) ;
• Modification de la répartition des charges (si cela résulte de travaux ou vente de lots) ;
• Souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires (prêt bancaire collectif), excepté dans 2 cas : lorsque le prêt sert à préfinancer les subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux, et lorsque la souscription est faite au bénéfice des seuls copropriétaires décidant de participer aux frais.

Il faut alors réunir tous les copropriétaires et obtenir un vote unanime afin d’appliquer la résolution.