Augmentation de loyer et complément de loyer : quelles sont les règles ?
L'augmentation de loyer est strictement encadrée par la loi, notamment dans les communes soumises à l'encadrement des loyers. Toutefois, certains propriétaires bailleurs peuvent appliquer un complément de loyer ou revaloriser le montant du loyer après des travaux d'amélioration, sous réserve de respecter des conditions précises. Comment calculer une augmentation de loyer et dans quels cas est-elle autorisée ? Explications.
Le complément de loyer en zone d'encadrement des loyers
L'encadrement des loyers n'interdit pas systématiquement de percevoir un complément de loyer.
Celui-ci est autorisé lorsque le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort qui le distinguent clairement des biens comparables situés dans le même secteur géographique.
En revanche, les éléments déjà présents dans la majorité des logements du quartier ou de l'immeuble ne peuvent pas justifier un complément de loyer. Ainsi, une terrasse avec vue sur la tour Eiffel ou les caractéristiques typiques d'un appartement haussmannien ne constituent pas un motif valable si ces éléments sont communs aux logements environnants.
À l'inverse, un logement disposant d'équipements rares ou haut de gamme, comme une domotique avancée, une cour privative, un jacuzzi ou des prestations particulièrement qualitatives, peut bénéficier d'un complément de loyer.
En revanche, aucun complément ne peut être appliqué lorsque le logement est considéré comme une passoire énergétique, c'est-à-dire classé F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique).
Sont également exclus les logements présentant notamment les défauts suivants :
- sanitaires sur le palier ;
- signes d'humidité sur certains murs ;
- fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors ventilation réglementaire) ;
- vis-à-vis à moins de 10 mètres ;
- infiltrations ou inondations récentes ;
- problèmes d'évacuation des eaux au cours des trois derniers mois ;
- installation électrique dégradée ;
- mauvaise exposition de la pièce principale.
Lorsque les conditions sont réunies, le montant du complément de loyer reste librement fixé par le propriétaire.
Peut-on augmenter le loyer après des travaux ?
La réalisation de travaux d'amélioration peut également justifier une augmentation de loyer, notamment entre deux locations.
Les travaux doivent apporter :
- un équipement nouveau ou une prestation supérieure ;
- une amélioration permettant de réduire durablement les dépenses d'entretien ou d'exploitation ;
- une meilleure sécurité pour les occupants et le logement.
Entrent notamment dans cette catégorie :
- l'installation de fenêtres à double vitrage ;
- la mise en place d'un système de chauffage plus performant ;
- la pose d'une porte blindée ;
- l'installation d'une cuisine entièrement équipée.
En revanche, les travaux d'entretien courant, comme la peinture ou le remplacement d'un équipement usé à l'identique, ne permettent pas d'augmenter le loyer.
Pour appliquer cette revalorisation, le montant des travaux doit représenter au moins 50 % d'une année de loyer.
Une fois les travaux achevés, le propriétaire peut appliquer une augmentation annuelle correspondant à 15 % du montant des travaux.
Par exemple, pour un logement loué 1 000 € par mois (12 000 € par an) ayant bénéficié de 6 000 € de travaux d'amélioration, le bailleur pourra augmenter le loyer annuel de 900 €, soit 75 € par mois.
Quand peut-on augmenter un loyer ?
Dans les communes soumises à l'encadrement des loyers, les plafonds sont réévalués chaque année par arrêté préfectoral. Il est donc conseillé de vérifier régulièrement les nouveaux plafonds applicables avant toute revalorisation.
En dehors des zones concernées, le propriétaire peut procéder à une révision annuelle du loyer lorsque le bail comporte une clause d'indexation, sur la base de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'Insee.
Enfin, une revalorisation du loyer entre deux locataires reste possible lorsque :
- le logement est situé hors zone d'encadrement des loyers ;
- ou lorsqu'il est resté vacant pendant plus de 18 mois.
Le respect de ces règles permet de sécuriser juridiquement l'augmentation de loyer tout en optimisant la rentabilité de son investissement locatif.
FAQ – Augmentation de loyer et complément de loyer
Quand peut-on augmenter un loyer ?
Le loyer peut être augmenté lors de la révision annuelle prévue au bail, après certains travaux d’amélioration ou entre deux locataires sous conditions.
Qu’est-ce qu’un complément de loyer ?
Le complément de loyer est un montant ajouté au loyer de base lorsqu’un logement présente des caractéristiques exceptionnelles de confort ou de localisation.
Quels éléments peuvent justifier un complément de loyer ?
Une cour privative, une domotique avancée, un jacuzzi ou des prestations rares peuvent justifier un complément si ces éléments distinguent vraiment le logement.
Peut-on appliquer un complément de loyer à une passoire énergétique ?
Non, un logement classé F ou G au DPE ne peut pas faire l’objet d’un complément de loyer.
Quels travaux permettent d’augmenter le loyer ?
Les travaux d’amélioration, comme le double vitrage, une cuisine équipée, un chauffage performant ou une porte blindée, peuvent justifier une hausse sous conditions.
Comment sécuriser une augmentation de loyer ?
Il faut vérifier la zone du logement, respecter l’IRL, contrôler les plafonds applicables et conserver les justificatifs des travaux réalisés.
