Augmentations et compléments de loyer : cadre légal et stratégie
Avec un encadrement des loyers renforcé et des possibilités de compléments limitées, comment calculer et motiver une augmentation de vos loyers dans le respect des règles ?
Encadrement des loyers : comment fonctionne le complément de loyer ?
L’encadrement des loyers ne vous interdit pas de vous constituer un complément de loyer. Plusieurs règles sont à respecter. D’abord, le caractère exceptionnel du bien doit se justifier par des caractéristiques de localisation ou de confort le distinguant des autres biens de la même catégorie, situés dans le même secteur géographique. Ainsi, si l’ensemble des logements d’un immeuble disposent d’une terrasse avec vue sur la tour Eiffel, le complément de loyer ne s’applique pas. Idem si le bien possède des caractéristiques propres à l’haussmannien, se retrouvant dans tous les logements de l’immeuble, voire du quartier. En revanche, si le bien est équipé d’outils domotiques avancés, d’une cour privée ou d’un jacuzzi, en étant le seul à être équipé de la sorte, le complément de loyer s’applique. Toutefois, le logement ne doit pas être considéré comme une passoire énergétique, c’est-à-dire classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE).
Sont généralement exclus les biens souffrant des caractéristiques suivantes :
- Sanitaires sur le palier,
- Signes d'humidité sur certains murs,
- Fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation),
- Vis-à-vis à moins de 10 mètres,
- Infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur,
- Problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois,
- Installation électrique dégradée,
- Mauvaise exposition de la pièce principale.
Le montant du complément de loyer est libre.
Faire augmenter le loyer en cas de travaux
En outre, la réalisation de travaux importants dans le logement peut justifier d’une revue à la hausse du loyer, entre deux locations. Il doit s’agir de travaux dits d’amélioration apportant :
- Un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes,
- Une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien et d’exploitation,
- Une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes », comme le précise les textes,
- La pose de fenêtres double vitrage, l’installation d’un nouveau système de chauffage permettant de réaliser des économies d'énergie,
- La pose d’une porte blindée ou une cuisine équipée.
Les travaux relevant de l’entretien courant du logement (remplacement des équipements usés, peinture…) ne sont pas considérés comme des travaux d’amélioration. Pour appliquer cette hausse de loyer, le montant des travaux doit représenter au moins 50% d’une année de loyer. Une fois les travaux finis, vous pouvez procéder à une augmentation annuelle, équivalente à 15% du montant des travaux. Ainsi, vous louez un logement à l’année à 12 000 euros (1000 euros tous les mois) et vous réalisez pour 6000 euros de travaux, vous pourrez augmenter le loyer à l’année de 900 euros, soit 75 euros tous les mois.
Les dates clés pour augmenter son loyer
Enfin, dans les villes où les loyers sont encadrés, la préfecture réévalue les plafonds de loyer applicables tous les ans. Vérifiez régulièrement afin de savoir si vous êtes en droit de l’augmenter. Pour les villes où les loyers ne sont pas encadrés, vous pouvez les augmenter tous les ans en fonction de l’indice de référence des loyers. Vous avez aussi la possibilité de revoir le loyer à la hausse, entre deux locations, si les loyers ne sont pas encadrés, ou si le bien est vacant depuis plus de 18 mois.
