Bail commercial : comment répartir les charges entre bailleur et locataire ?
Dans un bail commercial, la question de la répartition des charges d’immeuble peut vite devenir source de litige. Qui doit payer les grosses réparations ? Quelles charges sont imputables au locataire ? Le Code de commerce, renforcé par la loi Pinel, encadre précisément cette relation pour protéger les deux parties.
Les charges à la charge du bailleur
La répartition des charges d’un bail commercial est encadrée depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, qui a introduit des règles strictes pour éviter les abus. L’article R. 145-35 du Code de commerce précise les dépenses que le propriétaire-bailleur doit obligatoirement supporter.
Ces charges comprennent :
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Les grosses réparations (structure, murs porteurs, toiture complète…) ;
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Les travaux de mise en conformité du local ou de l’immeuble ;
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La contribution économique territoriale (CFE et CVAE) ;
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Les honoraires de gestion locative ;
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Les taxes et charges liées aux locaux vacants.
À noter : toute clause du bail transférant ces charges au locataire est réputée non écrite.
De plus, chaque année, le bailleur doit transmettre deux documents essentiels :
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Un état prévisionnel des travaux à venir (3 ans) avec leur budget estimé ;
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Un état récapitulatif des travaux passés (3 dernières années) avec leur coût.
Les charges supportées par le locataire
Le locataire commercial, quant à lui, prend en charge :
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Les consommations privatives : eau, gaz, électricité ;
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L’entretien courant du local (réparations mineures, peintures, revêtements, équipements de chauffage) ;
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Les charges de copropriété liées à l’usage : ascenseurs, entretien, personnel, équipements collectifs ;
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La taxe foncière, la taxe sur les ordures ménagères et toutes redevances d’usage du local.
Il devra également assumer les travaux d’embellissement si leur coût dépasse celui d’un simple remplacement à l’identique.