Bail commercial : répartition des charges entre bailleur et locataire
Dans un bail commercial, la question de la répartition des charges d’immeuble peut vite devenir source de litige. Qui doit payer les grosses réparations ? Quelles charges sont imputables au locataire ? Le Code de commerce, renforcé par la loi Pinel, encadre précisément cette relation pour protéger les deux parties.
Bail commercial charges
La répartition des charges d’un bail commercial est encadrée depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, qui a introduit des règles strictes pour éviter les abus. L’article R. 145-35 du Code de commerce précise les dépenses que le propriétaire-bailleur doit obligatoirement supporter.
Ces charges comprennent :
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Les grosses réparations (structure, murs porteurs, toiture complète…) ;
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Les travaux de mise en conformité du local ou de l’immeuble ;
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La contribution économique territoriale (CFE et CVAE) ;
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Les honoraires de gestion locative ;
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Les taxes et charges liées aux locaux vacants.
À noter : toute clause du bail transférant ces charges au locataire est réputée non écrite.
De plus, chaque année, le bailleur doit transmettre deux documents essentiels :
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Un état prévisionnel des travaux à venir (3 ans) avec leur budget estimé ;
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Un état récapitulatif des travaux passés (3 dernières années) avec leur coût.
Les charges supportées par le locataire
Le locataire commercial, quant à lui, prend en charge :
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Les consommations privatives : eau, gaz, électricité ;
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L’entretien courant du local (réparations mineures, peintures, revêtements, équipements de chauffage) ;
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Les charges de copropriété liées à l’usage : ascenseurs, entretien, personnel, équipements collectifs ;
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La taxe foncière, la taxe sur les ordures ménagères et toutes redevances d’usage du local.
Il devra également assumer les travaux d’embellissement si leur coût dépasse celui d’un simple remplacement à l’identique.
FAQ – Bail commercial et répartition des charges
Qui paie les charges dans un bail commercial ?
La répartition des charges dépend du bail, mais certaines dépenses restent obligatoirement à la charge du bailleur, notamment les grosses réparations et certains travaux de mise en conformité.
Quelles charges le bailleur doit-il payer ?
Le bailleur doit supporter les grosses réparations, les travaux structurels, les charges liées aux locaux vacants, les honoraires de gestion locative et certaines taxes prévues par la loi.
Quelles charges peut-on demander au locataire commercial ?
Le locataire peut payer les consommations d’eau, gaz, électricité, l’entretien courant du local, certaines charges de copropriété et les taxes liées à l’usage du bien.
Le bailleur peut-il faire payer les grosses réparations au locataire ?
Non, les grosses réparations relevant notamment de la structure de l’immeuble ne peuvent pas être transférées au locataire. Toute clause contraire peut être réputée non écrite.
La taxe foncière est-elle à la charge du locataire ?
Oui, la taxe foncière peut être mise à la charge du locataire si le bail commercial le prévoit expressément.
Quels documents le bailleur doit-il fournir ?
Le bailleur doit transmettre un état prévisionnel des travaux à venir sur trois ans et un état récapitulatif des travaux réalisés sur les trois dernières années.