Bail de location : ce qui change au 1er octobre 2026 

Une clause résolutoire désormais clairement intégrée au bail

C'est l'une des principales évolutions.

Le contrat type précise désormais que le bail est résilié de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges, mais également en cas de non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne signifie toutefois pas qu'un bail prend fin immédiatement dès le premier impayé. La procédure légale reste encadrée : la clause ne peut produire ses effets que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, contre 2 mois auparavant. L'objectif est donc avant tout de rendre cette disposition obligatoire et clairement identifiable dans le contrat de location.

Attention toutefois à ne pas confondre clause résolutoire et expulsion automatique. Le juge garde la main : il vérifie la régularité du commandement de payer et peut, sous conditions, notamment si le locataire a repris le paiement du loyer courant, accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans et suspendre les effets de la clause pendant ce temps. Pour le bailleur, la clause reste surtout un levier pour accélérer la procédure.

Les autres motifs de résiliation possibles

D’autres causes de résiliation peuvent également figurer dans le bail, notamment l’absence d’assurance des risques locatifs, certains troubles de voisinage constatés par une décision de justice ou, lorsque le logement est concerné, le non-respect d’une obligation de résidence principale.

Une nouvelle mention concernant certains logements soumis à une obligation de résidence principale
Certaines communes peuvent instaurer, dans des secteurs déterminés, une servitude de résidence principale afin de préserver les logements destinés à l'habitation permanente. Lorsqu'un logement est concerné par cette disposition, le bail devra désormais le préciser : le bien devra être occupé exclusivement à titre de résidence principale.

Le contrat pourra également prévoir une clause résolutoire en cas de non-respect de cette obligation, dans les conditions prévues par la réglementation. Cette nouveauté ne concerne donc pas tous les logements, mais uniquement ceux situés dans des secteurs où une telle servitude a effectivement été instaurée.

Et pour les baux de location déjà en cours ?

C'est un point important : il n'est pas nécessaire de refaire tous les contrats de location au 1er octobre 2026. Les nouvelles dispositions s'appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date. Un bail en cours au 1er octobre ne doit donc pas être remplacé simplement en raison de l'entrée en vigueur du nouveau contrat type.

Ce qui ne change pas

Cette évolution réglementaire modifie principalement la rédaction et certaines mentions du contrat type. Elle ne remet pas en cause les grands principes applicables aux locations d'habitation. Les règles relatives à la durée du bail, au dépôt de garantie, au préavis, aux charges locatives ou encore à la révision du loyer continuent de s'appliquer selon les dispositions en vigueur.

De même, cette réforme du contrat type ne crée pas une liberté nouvelle pour fixer ou augmenter les loyers. Dans les zones concernées, les dispositifs d'encadrement continuent de s'appliquer.

Chez GTF, nous suivons comme chaque fois ces évolutions réglementaires afin d'adapter les contrats et la gestion locative aux nouvelles obligations.