Congé pour travaux : règles, délais et points de vigilance pour le propriétaire bailleur
Le congé pour travaux permet à un propriétaire bailleur de mettre fin au bail d'habitation afin de réaliser des travaux importants dans son logement. Qu'il s'agisse d'une rénovation énergétique, d'une mise aux normes ou d'une transformation lourde du bien, cette procédure est strictement encadrée par la loi. Pour éviter toute contestation du locataire, il est indispensable de respecter les conditions légales, les délais de préavis et les justificatifs à fournir.
Les travaux : un motif légitime et sérieux pour donner congé
Le congé pour travaux constitue l'un des motifs « légitimes et sérieux » permettant au propriétaire de résilier un bail, conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Toutefois, seuls des travaux suffisamment importants peuvent justifier cette décision. Le chantier doit rendre impossible le maintien du locataire dans le logement pendant toute la durée des travaux.
Sont notamment concernés :
- une rénovation énergétique globale ;
- la réfection complète de l'installation électrique ;
- l'isolation thermique de l'ensemble des murs ;
- une modification importante de la distribution intérieure du logement ;
- des travaux structurels affectant la configuration du bien.
À l'inverse, des travaux d'embellissement, comme une remise en peinture ou le remplacement d'un revêtement de sol, ne constituent pas un motif valable pour délivrer un congé.
Dans ce cas, le locataire est parfaitement en droit de contester la décision.
Cette position a d'ailleurs été confirmée par un arrêt de la Cour d'appel de Bordeaux du 6 janvier 2025, qui reconnaît la possibilité pour un propriétaire de délivrer un congé afin de réaliser des travaux de rénovation énergétique d'ampleur.
Comment notifier un congé pour travaux ?
La procédure de congé pour travaux obéit à des règles précises.
Le propriétaire doit notifier son congé au moins six mois avant l'échéance du bail, par :
- lettre recommandée avec accusé de réception ;
- acte de commissaire de justice (anciennement huissier) ;
- ou remise en main propre contre récépissé.
Le courrier doit mentionner explicitement le motif :
« Réalisation de travaux nécessitant la libération des lieux ».
Afin de démontrer la réalité et l'importance du projet, il est fortement recommandé de joindre plusieurs justificatifs, notamment :
- les devis établis par les entreprises ;
- les plans ou esquisses des futurs travaux ;
- les demandes d'autorisation d'urbanisme lorsque celles-ci sont nécessaires ;
- tout document permettant de démontrer l'ampleur du chantier.
Dans le cadre d'une rénovation énergétique, les travaux doivent permettre une amélioration significative des performances du logement, avec un gain de plusieurs classes au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). La réglementation ne fixe toutefois aucun nombre minimal de classes à atteindre.
Les travaux peuvent concerner aussi bien les parties privatives que certaines parties communes lorsqu'elles rendent temporairement le logement inhabitable.
Une augmentation du loyer est-elle possible après les travaux ?
À l'issue des travaux, le propriétaire peut, sous certaines conditions, procéder à une revalorisation du loyer lors de la remise en location.
Cette possibilité est strictement encadrée.
Les travaux réalisés doivent représenter au moins 50 % d'une année de loyer.
Lorsque cette condition est remplie, le bailleur peut augmenter le nouveau loyer dans la limite de 15 % du montant TTC des travaux réalisés.
Cette disposition s'applique uniquement dans les zones tendues, où l'encadrement des loyers limite les possibilités de revalorisation.
Le nouveau contrat de location devra également mentionner le montant du loyer payé par le précédent locataire afin de respecter les obligations d'information prévues par la réglementation.
Bien préparer un congé pour travaux afin de sécuriser la procédure
Le congé pour travaux constitue un outil utile pour permettre la rénovation ou la modernisation d'un logement, notamment dans le cadre des nouvelles exigences liées à la performance énergétique.
Pour sécuriser la procédure, le propriétaire doit toutefois veiller à respecter l'ensemble des obligations légales : nature des travaux, délai de préavis, justification du chantier et modalités de notification.
En cas de doute, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel de la gestion locative ou du droit immobilier afin d'éviter toute contestation et de garantir la validité du congé.