Fiscalité : Tout ce qui change en 2026 pour les bailleurs

Un nouveau dispositif pour les investisseurs

Parmi les principales nouveautés fiscales introduites par le projet de loi de finances de 2026, relevons la création du statut du bailleur privé. Ce dispositif permet aux investisseurs qui achètent un logement neuf ou en VEFA d’accéder à un amortissement fiscal de 3,5% par an, pour un bien loué à un loyer dit intermédiaire, 4,5% s’il s’agit d’une HLM et 5,5% pour un loyer très social, le tout dans la limite de 80% de la valeur du bien et 8000 euros par an pour deux logements maximums. Dans l’ancien, seuls les logements avec travaux sont concernés. Ces derniers doivent représenter au moins 20% du prix d’acquisition du bien. 

En contrepartie, le bailleur accède à un amortissement fixé à 3%, et majoré de 3,5% à 4% si le propriétaire loue à des tarifs inférieurs à ceux du marché. Dans les deux cas, la mise en location doit se faire pendant au moins 12 ans et le locataire ne peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire. Il faudra attendre l’issue du vote final du budget pour savoir si ces dispositions seront bien appliquées. 

Les abattements LMNP modifiés 

Toujours sous la condition du vote du budget, le dispositif LMNP est lui aussi revu pour décourager les investisseurs tentés par la location saisonnière. Un nouveau coup de rabot sur les abattements fiscaux du régime micro-BIC entre en vigueur dès 2026, surtout pour les meublés de tourisme non classés. Le plafond de chiffre d’affaires pour accéder à ce régime passe de 77 700 euros à 15 000 euros par an. En revanche, pour les meublés touristiques et chambres d’hôte, le plafond serait maintenu à 77 000 euros avec un abattement de 50%. De même, les meublés touristiques classés et chambres d’hôtes devraient voir le plafond maintenu à 77 700 euros avec un abattement rabaissé à 50%.

Au-delà du nouveau seuil de 15 000 euros, les loueurs seront obligés de déclarer leurs revenus au régime réel. Un cadre fiscal intéressant si vous souhaitez déduire l’ensemble de ses charges de vos revenus fonciers. Cependant, cela vous oblige à tenir une comptabilité rigoureuse, voire d’embaucher un expert-comptable, et de conserver l’ensemble de vos factures en cas de contrôle fiscal. Pour ceux en dessous du seuil des 15 000 euros de chiffre d’affaires à l’année, l’abattement forfaitaire sur les revenus générés va passer de 50% à 30%. 

Un impôt sur la fortune improductive 

Enfin, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) devrait disparaitre au profit de l’impôt sur la fortune improductive. Il s’agit d’une taxe sur les actifs considérés comme improductifs : les biens de luxe (yachts, jets privés…), les métaux précieux, les actifs numériques, les dépôts et les liquidités. Si les biens immobiliers ont été écartés dans la copie du Sénat, ils étaient concernés dans la version du texte rédigée par l’Assemblée nationale. Il n’est donc pas impossible d’un retour en grâce de cette idée en deuxième lecture. Au moment où nous écrivons ces lignes, l’impôt sur la fortune improductive s’appliquerait, en immobilier, uniquement aux biens dont la valeur patrimoniale est estimée à 2,57 millions d’euros. Toutefois, il faut attendre le vote final du budget pour son application effective.