Comprendre l'imposition des revenus fonciers en location non meublée
Lorsque vous percevez des loyers issus d'une location non meublée, vous êtes soumis à l'imposition des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux existent pour déterminer le montant imposable : le régime microfoncier et le régime réel d’imposition. Chacun a ses avantages et ses contraintes. Il est donc essentiel de bien comprendre les spécificités de ces deux options pour faire le bon choix selon votre situation.
Le régime microfoncier : une simplification fiscale avantageuse
Le régime microfoncier s'adresse aux contribuables percevant moins de 15 000 euros de loyers bruts annuels (hors charges). Ce dispositif simplifie la déclaration et l'imposition en appliquant un abattement forfaitaire de 30% à vos revenus locatifs. Seuls 70% de vos loyers seront donc soumis à l'impôt, sans possibilité de déduire les charges réelles.
Vous relevez de plein droit de ce régime si vous ne possédez aucun bien concerné par un dispositif fiscal excluant le microfoncier, comme le dispositif Robien. Les recettes sont simplement reportées dans votre déclaration d’ensemble des revenus, sans formalités supplémentaires.
Le régime réel d’imposition : une déduction précise de vos charges
Le régime réel permet de déduire de vos loyers perçus toutes les dépenses liées à la gestion du bien loué : frais d’administration, assurances, travaux, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, etc. Il est également possible de profiter d’une déduction supplémentaire en cas de dispositifs comme Cosse ou Robien.
En cas de déficit foncier, celui-ci est imputable jusqu'à 10 700 euros sur vos autres revenus imposables. L'excédent est reportable sur les revenus fonciers pendant dix ans. Vous relevez de ce régime de plein droit si vos loyers dépassent 15 000 euros par an ou si vous appliquez un dispositif fiscal spécifique. Une option volontaire est possible et dure au minimum trois ans.
Prélèvement à la source : ce que vous devez savoir
Depuis janvier 2019, l’imposition des revenus fonciers est prélevée à la source. L’administration fiscale applique un acompte mensuel ou trimestriel calculé sur vos revenus fonciers de l’année précédente, en intégrant le taux de prélèvement à la source ainsi que les prélèvements sociaux de 17,2%. Une régularisation intervient l’année suivante en fonction de votre déclaration de revenus.
Pour les investisseurs immobiliers, bien choisir entre microfoncier et régime réel permet d’optimiser leur fiscalité et de valoriser leur patrimoine immobilier.
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