Investissement locatif : tout savoir sur le dispositif Loc'Avantages
Le dispositif Loc’Avantages, successeur du Cosse ancien, permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d’une réduction d’impôt attractive en contrepartie d’un loyer abordable consenti à des locataires modestes. Un levier efficace pour optimiser la fiscalité de l’investissement locatif.
Un avantage fiscal renforcé pour les investisseurs
Instauré en mars 2022, Loc’Avantages s’adresse aux propriétaires bailleurs souhaitant mettre leur bien immobilier en location dans une logique solidaire. Ce dispositif remplace l’ancien régime Cosse (ou « Louer Abordable ») en transformant la déduction fiscale en réduction d’impôt, désormais uniforme sur tout le territoire.
Le propriétaire doit conclure une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et louer pendant au moins 6 ans à un locataire dont les ressources sont plafonnées, avec un loyer inférieur au prix du marché.
En contrepartie, il bénéficie d’une réduction d’impôt de :
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15 % pour une location en secteur intermédiaire,
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35 % pour une location en secteur social,
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Et jusqu’à 65 % si le bien est confié à un organisme agréé dans le cadre d’une intermédiation locative en secteur très social.
Des plafonds de loyers et de ressources adaptés localement
Le plafond de loyer imposé dans le cadre de Loc’Avantages dépend de la localisation géographique du logement. Contrairement aux anciens dispositifs, les loyers sont désormais calculés localement, arrondissement par arrondissement dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Marseille.
Une décote est appliquée sur le loyer de marché :
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15 % pour le secteur intermédiaire,
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30 % pour le social,
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45 % pour le très social.
Un coefficient multiplicateur, basé sur la superficie du logement, permet d’ajuster le loyer final : plus la surface est petite, plus le loyer peut être élevé au m², et inversement.
Le bailleur doit également respecter un plafond de ressources du locataire, variable selon la zone, le foyer et le secteur choisi. Ce plafond doit être respecté à l’entrée dans les lieux, mais peut évoluer en cours de bail sans remettre en cause le dispositif.
📝 Un simulateur en ligne est disponible sur le site monprojet.anah.gouv.fr pour vérifier les plafonds applicables et estimer la réduction d’impôt.
Un outil de défiscalisation rentable et solidaire
Grâce à ce nouveau cadre, Loc’Avantages représente un véritable outil d’optimisation fiscale dans une stratégie d'investissement locatif. Il permet de concilier rentabilité, responsabilité sociale et patrimoine immobilier.
À noter : les logements classés F et G au DPE sont exclus du dispositif. À partir de 2028, ceux classés E le seront également. Cette exigence s’inscrit dans la logique de la transition énergétique portée par la loi Climat.