Investissement locatif : tout savoir sur Loc’Avantages
Un dispositif fiscal attractif pour l'investissement locatif
Successeur du dispositif Cosse ancien depuis mars 2022, le dispositif Loc’Avantages offre une confortable réduction d’impôt aux investisseurs qui acceptent de louer à des locataires modestes moyennant un loyer abordable. Les modalités d’application de ce nouveau dispositif viennent d’être arrêtées par les pouvoirs publics.
Un avantage fiscal renforcé pour les bailleurs
Depuis 2017, les propriétaires d’un logement situé en zone tendue pouvaient le donner en location dans le cadre du dispositif Cosse, également appelé Louer abordable. Ils devaient conclure une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et s’engageaient à louer pendant au moins 6 ans à un locataire aux ressources limitées, moyennant un loyer inférieur au prix du marché. En contrepartie, ils bénéficiaient d’une déduction forfaitaire imputable sur leurs loyers imposables, dont le taux était compris entre 15 et 85% selon la localisation du logement et les efforts consentis sur le loyer (secteurs intermédiaire, social ou très social).
La loi de finances pour 2022 a transformé cette déduction en une réduction d’impôt et renommé le dispositif « Loc’Avantages ». Les engagements restent les mêmes, mais la réduction d’impôt s’applique sur les loyers encaissés, quelle que soit la situation géographique du bien :
-
15 % en secteur intermédiaire
-
35 % en secteur social
-
20 %, 40 % ou 65 % en cas de recours à une intermédiation locative
Bon à savoir : ce changement permet à tous les bailleurs de bénéficier d’un même taux de réduction, indépendamment de leur tranche d’imposition. Parfois, l’investissement locatif avec Loc’Avantages peut se révéler plus rentable qu’une location classique au prix du marché.
Des loyers plafonnés localement
Les loyers sont plafonnés en fonction d’une estimation locale, commune par commune ou arrondissement par arrondissement (à Paris, Lyon, Marseille). Cette estimation est ensuite décotée de :
-
15 % en secteur intermédiaire
-
30 % en secteur social
-
45 % en secteur très social
Un coefficient multiplicateur tenant compte de la surface du logement est appliqué, permettant une variation selon la taille du bien. Cette méthode locale est une première dans un dispositif de défiscalisation immobilière. Une fois la convention expirée, le bailleur retrouve la liberté de fixer le loyer.
Des plafonds de ressources adaptés
Le locataire doit respecter un plafond de ressources dépendant de la taille de son foyer, de la localisation du bien et du niveau social de la location (intermédiaire, social, très social). Ce plafond est vérifié à chaque signature ou renouvellement de bail, mais plus durant la location.
Un simulateur est disponible sur monprojet.anah.gouv.fr pour estimer les plafonds applicables et le montant de réduction d’impôt en fonction de l’investissement locatif envisagé.
À noter : les logements classés F et G du DPE sont exclus du dispositif Loc’Avantages. Les logements classés E le seront à partir de 2028.
Des plafonds de ressources adaptés
Le locataire doit respecter un plafond de ressources, selon la taille du ménage et la localisation. Ces plafonds, à vérifier à chaque nouveau bail, ne s'appliquent pas en cours de location.
Un simulateur sur monprojet.anah.gouv.fr permet de connaître les plafonds applicables et d’estimer la réduction d’impôt possible.
À noter : les logements classés F et G au DPE sont exclus du dispositif. Les logements classés E le seront également à partir de 2028.