Parties communes spéciales : qui décide des travaux en copropriété ?

Qu’est-ce qu’une partie commune spéciale en copropriété ?

La notion de partie commune spéciale est définie par l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il s’agit de parties communes affectées exclusivement à l’usage ou à l’utilité de certains copropriétaires seulement. Contrairement aux parties communes générales, elles ne concernent pas l’ensemble des occupants de l’immeuble.

Parmi les exemples les plus fréquents de parties communes spéciales, on retrouve :

• Les toits-terrasses accessibles uniquement à certains lots ;
• Les cages d’escaliers réservées à une partie de l’immeuble ;
• Les ascenseurs desservant un bâtiment spécifique ;
• Les parkings privatifs ;
• Les cours ou jardins accessibles à certains copropriétaires uniquement.

Conformément à la loi, les décisions relatives à ces espaces relèvent uniquement des copropriétaires concernés.

Qui vote les travaux dans les parties communes spéciales ?

L’article 6-2 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires bénéficiant de l’usage ou de l’utilité des parties communes spéciales sont seuls compétents pour prendre les décisions les concernant.

Cette règle vise à assurer une gestion équitable de la copropriété et à éviter que des copropriétaires non concernés puissent imposer des choix ou des dépenses à ceux qui utilisent réellement ces équipements.

Les dépenses liées à l'entretien, à la réparation ou à la rénovation de ces espaces sont généralement réparties entre les seuls copropriétaires concernés, conformément aux tantièmes définis dans le règlement de copropriété.

Comment identifier les parties communes spéciales ?

Le règlement de copropriété constitue le document de référence permettant d’identifier précisément les parties communes spéciales et les copropriétaires concernés.

Toutefois, dans certaines copropriétés anciennes, ce document n'a pas toujours été mis à jour au fil des évolutions de l'immeuble. Certaines parties utilisées exclusivement par quelques copropriétaires peuvent alors ne pas être correctement qualifiées.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN, les syndics ont l’obligation de procéder à la mise à jour du règlement de copropriété lorsque cela s’avère nécessaire.

Cette actualisation permet notamment :

• De clarifier les responsabilités ;
• D'éviter des erreurs dans la répartition des charges ;
• De sécuriser juridiquement les décisions de travaux.

Les modifications du règlement de copropriété relatives à ces questions peuvent être votées à la majorité simple de l'article 24.

Travaux en copropriété : la précision apportée par la Cour de cassation

Un arrêt de la Cour de cassation du 6 février 2025 est venu préciser les modalités de vote concernant les travaux en copropriété.

La Haute juridiction rappelle qu'un projet impactant les parties communes générales de l'immeuble doit être soumis à l'ensemble des copropriétaires, même si les travaux concernent principalement une partie commune spéciale.

Cette décision vise à préserver les droits de tous les copropriétaires lorsque les travaux peuvent avoir une incidence sur la structure, l'esthétique ou le fonctionnement global de l'immeuble.

Les travaux d'entretien courant et les interventions d'urgence

Tous les travaux ne nécessitent pas systématiquement un vote en assemblée générale.

Les opérations d'entretien courant dans les parties communes spéciales peuvent être réalisées directement par le syndic de copropriété dans le cadre de sa mission de gestion courante.

Par exemple :

• Le remplacement d'une ampoule dans un escalier réservé ;
• Une petite réparation sur un portail de parking privatif ;
• L'entretien régulier d'équipements communs spécifiques.

En cas d'urgence, le syndic peut également engager immédiatement les travaux nécessaires sans attendre l'autorisation de l'assemblée générale.

Cette faculté concerne notamment les situations présentant un risque pour :

• La sécurité des occupants ;
• La santé publique ;
• La conservation de l'immeuble ;
• L'intégrité des équipements communs.

Une bonne gestion des parties communes spéciales pour sécuriser la copropriété

La gestion des parties communes spéciales nécessite une parfaite connaissance du règlement de copropriété et des règles prévues par la loi du 10 juillet 1965.

Une identification claire de ces espaces, une répartition adaptée des charges et une bonne anticipation des travaux permettent d’éviter les contestations et de garantir une gestion efficace de la copropriété. Le rôle du syndic de copropriété est alors essentiel pour accompagner les copropriétaires dans la prise de décision et la bonne exécution des travaux.