Que faire quand le locataire trouble le voisinage ?
Votre locataire est bruyant et les voisins se plaignent. En tant que propriétaire, votre responsabilité peut être engagée si vous ne réagissez pas La loi impose en effet au bailleur d’agir pour faire cesser les nuisances sous peine d’être poursuivi pour le préjudice subi par le voisinage.
Qu’est-ce qu’un trouble de voisinage ?
La loi stipule que tout locataire est tenu « d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée dans le contrat de location » (art. 7b, loi du 6 juillet 1989). En cas de manquement, il risque la résiliation du bail. Reste à déterminer ce qu’est un trouble du voisinage. Qu’entend-on exactement par « trouble du voisinage » ? Les textes précisent qu’ils s’agissent de nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage. Pour être qualifié de trouble, le comportement doit être répété, excessif ou anormal au regard des usages du lieu et des horaires habituels. Ainsi, une fête ponctuelle, des travaux réalisés en journée, des cris d’enfants où un déplacement de meubles n’entrent pas dans cette catégorie. On parlera de nuisances sonores s’il s’agit d’un usage prolongé et répété d’un instrument de musique par exemple. La violence à l’égard des voisins, les agressions physiques, verbales ou la dégradation manifeste des espaces communs entrent également dans les troubles du voisinage, tout comme le non-respect du règlement de copropriété.
Le propriétaire peut être tenu responsable
En qualité de bailleur, vous pouvez être recherché par un voisin victime des nuisances et condamné à verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Mieux vaut donc réagir dès les premiers signalements. Vous pouvez adresser à votre locataire une mise en demeure de cesser les nuisances, par courrier recommandé avec accusé de réception. La lettre doit décrire précisément les nuances subies par les voisins, rappeler les démarches déjà engagées (par exemple les courriers des voisins) et servir de preuve de votre action. Vous pouvez ensuite saisir un conciliateur de justice. Il s’agit d’une procédure gratuite et vise à trouver un accord à l’amiable avec le locataire. Il est également possible de recourir à un médiateur ou d’engager une procédure participative, mais ces démarches sont payantes.
L’assignation en justice en dernier recours
Si le problème persiste, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire. Si le bail comporte une clause résolutoire (résiliation automatique en cas de manquement à l’obligation d’user paisiblement des lieux), vous pouvez demander directement la résiliation du bail. Dans le cas contraire, vous devez assigner le locataire devant le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail par décision du juge. Le voisin peut lui aussi agir en justice le locataire et/ou le propriétaire. La copropriété peut elle aussi se mobiliser. Lors d’une assemblée générale, les copropriétaires peuvent voter pour autoriser le syndic à engager une action en justice contre le propriétaire et le locataire afin d’obtenir la résiliation du bail.