Responsabilité de l’État en cas d’expulsion : un cadre renforcé pour indemniser les propriétaires
Face à la multiplication des situations d’occupation illicite et aux difficultés rencontrées pour faire exécuter certaines décisions d’expulsion locative, le gouvernement renforce la protection des propriétaires. Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 apporte un cadre précis concernant la responsabilité de l’État en cas d’expulsion lorsque le préfet refuse d’accorder le concours de la force publique. Ce texte très attendu harmonise les pratiques administratives et clarifie les modalités d’indemnisation des propriétaires victimes d’un refus d’exécution.
Un cadre plus clair pour la responsabilité de l’État
Le nouveau décret définit précisément la période durant laquelle la responsabilité de l’État peut être engagée.
Cette responsabilité débute :
- À la date du refus explicite du préfet d’accorder le concours de la force publique ;
- Ou, en l’absence de réponse, deux mois après la demande formulée par le propriétaire ou son représentant.
La période de responsabilité prend fin dans plusieurs situations :
- Lorsque le concours de la force publique est finalement accordé ;
- Lorsque les occupants quittent volontairement les lieux ;
- En cas de renonciation du propriétaire à la procédure d’expulsion ;
- Lors de la vente du bien immobilier concerné ;
- Ou en cas de décès de l’occupant.
Cette clarification permet de mieux sécuriser les démarches engagées par les propriétaires confrontés à une occupation prolongée de leur logement.
Une procédure d’indemnisation désormais structurée
Le décret encadre également les modalités de la demande d’indemnisation.
Le propriétaire doit adresser son dossier au préfet compétent en joignant l’ensemble des justificatifs permettant d’évaluer la réalité des préjudices subis et leur montant.
Après instruction du dossier, le préfet apprécie l’existence de la responsabilité de l’État et propose, le cas échéant, une indemnisation.
La réparation prend la forme d’une transaction amiable qui implique la renonciation du propriétaire à tout recours ultérieur portant sur les mêmes faits.
En cas de refus d’indemnisation ou d’absence de réponse dans un délai de deux mois, le propriétaire conserve la possibilité de saisir le tribunal administratif afin de faire reconnaître ses droits.
Quels préjudices peuvent être indemnisés ?
Le texte établit une liste détaillée des dommages pouvant ouvrir droit à réparation.
Parmi les préjudices indemnisables figurent :
- La perte de loyers ;
- Les charges locatives récupérables non perçues ;
- La dévalorisation du bien immobilier lors d’une vente ;
- Les frais ayant empêché ou retardé une vente ;
- Les coûts de remise en état du logement ;
- Les frais de commissaire de justice ;
- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
- Le trouble dans les conditions d’existence du propriétaire.
Concernant la perte de loyers, l’indemnisation repose sur la valeur locative réelle du bien, appréciée au regard du bail existant ou de tout autre élément justificatif permettant d’établir le montant du préjudice.
Une meilleure protection des propriétaires face aux occupations illicites
L’entrée en vigueur du décret le 7 novembre 2025 marque une avancée importante pour la protection des propriétaires immobiliers.
En apportant une définition claire de la période de responsabilité de l’État, en précisant la procédure d’indemnisation et en listant les préjudices réparables, le texte sécurise davantage les propriétaires confrontés à un refus du concours de la force publique.
Cette réforme contribue également à harmoniser les pratiques administratives sur l’ensemble du territoire et à renforcer la lisibilité du droit applicable en matière d’expulsion immobilière.
Un dispositif qui sécurise les procédures d’expulsion
Pour les propriétaires confrontés à une occupation sans droit ni titre ou à une procédure d’expulsion bloquée, ce nouveau dispositif constitue une garantie supplémentaire.
En facilitant la reconnaissance et l’indemnisation des préjudices subis, le décret renforce l’équilibre entre la protection des occupants et le respect du droit de propriété, tout en offrant davantage de sécurité juridique aux bailleurs et investisseurs immobiliers.
FAQ – Responsabilité de l’État en cas d’expulsion
Quand la responsabilité de l’État peut-elle être engagée ?
Elle peut être engagée lorsque le préfet refuse d’accorder le concours de la force publique pour exécuter une décision d’expulsion.
À partir de quand l’État devient-il responsable ?
La responsabilité débute au refus explicite du préfet ou, sans réponse, deux mois après la demande de concours de la force publique.
Quels préjudices peuvent être indemnisés ?
Le propriétaire peut demander réparation pour les loyers perdus, charges impayées, frais de remise en état, frais de procédure ou dévalorisation du bien.
Comment demander une indemnisation ?
Le propriétaire doit adresser une demande au préfet avec les justificatifs permettant d’évaluer les préjudices subis.
Que faire en cas de refus d’indemnisation ?
En cas de refus ou d’absence de réponse sous deux mois, le propriétaire peut saisir le tribunal administratif.
Pourquoi ce dispositif protège-t-il les propriétaires ?
Il clarifie les démarches, sécurise l’indemnisation et renforce les droits des bailleurs confrontés à une expulsion bloquée.