Souplex en copropriété : les règles à respecter avant de se lancer
Transformer un appartement en souplex en copropriété peut s’avérer une solution intéressante pour gagner en surface et optimiser son investissement immobilier. Toutefois, ce projet implique de nombreuses démarches réglementaires qu’il convient de connaître avant de commencer.
Qu’est-ce qu’un souplex en copropriété ?
Un souplex désigne un bien immobilier aménagé sur deux niveaux, dont un est situé en sous-sol. Dans la plupart des cas, il s'agit d’un logement au rez-de-chaussée relié par une trémie d’escalier à une cave privative transformée en espace de vie.
Ce type de projet est particulièrement recherché dans les zones urbaines denses comme Paris, où le mètre carré est précieux. Pour les investisseurs immobiliers, cela représente une opportunité de valorisation patrimoniale — à condition de respecter les règles spécifiques à la copropriété.
Les autorisations indispensables pour un souplex
Avant d’engager tout travaux en copropriété, plusieurs démarches sont indispensables. Tout d’abord, l’accès au sous-sol implique la modification de parties communes, ce qui exige un vote en assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue (article 25 de la loi de 1965).
Ensuite, vérifiez que votre règlement de copropriété ne restreint pas ce type de transformation. Toute modification doit également être conforme à la répartition des tantièmes pour ne pas léser les autres copropriétaires.
Côté administratif, selon la surface créée :
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Entre 5 et 20 m² : déclaration préalable de travaux en mairie.
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Au-delà de 20 m² : permis de construire obligatoire, surtout si l’aspect extérieur du logement est modifié.
Enfin, en cas de risque d’inondation, certaines communes interdisent l’aménagement de sous-sols en logement. Vérifiez donc le Plan de Prévention des Risques (PPRI) local.
Travaux et location : ce qu’il faut savoir
Créer un souplex habitable a un coût : entre 1 600 et 1 800 €/m² en moyenne, selon les aménagements nécessaires (isolation, ventilation, reprise de structure…). Une VMC performante est indispensable pour assurer une bonne qualité de l’air dans un espace semi-enterré.
Sachez que, même si le souplex est loué, la surface située en sous-sol ne peut pas toujours être comptabilisée comme surface habitable dans le bail, sauf si elle respecte les critères de décence (hauteur sous plafond, éclairage naturel, etc.).
Malgré cela, les souplex séduisent : logement atypique, sensation d’espace, faible vacance locative. Un bon positionnement prix/qualité permet souvent de louer rapidement.